房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法?

　　答疑：

　　隨著國家國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。而今后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項(xiàng)目投資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會，一事無成;輕率沖動，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

　　如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。

　　一、土地成本

　　隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的35%-40%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

　　二、前期規(guī)費(fèi)

　　前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的10%左右，并有降低的趨勢。

　　三、工程成本

　　此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50%左右，具體內(nèi)容包括：

　　1、勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用;

　　2、土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平費(fèi)用;

　　3、地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容;

　　4、建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用;

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　　5、電梯投資;

　　6、小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用;

　　7、小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用;

　　8、小區(qū)配套費(fèi)用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。

　　上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。

　　四、開發(fā)間接費(fèi)用

　　此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：

　　1、資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會成本。具體分析時(shí)應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。

　　2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。

　　3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。

　　4、其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，通常是按總投資的3%—5%計(jì)列，視項(xiàng)目個(gè)案而定。

　　5、銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。

　　6、上述各項(xiàng)費(fèi)用中未提及的其他支出。

　　上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析取舍。同時(shí)有條件的開發(fā)商還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。

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