2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考前訓(xùn)練題四

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考前訓(xùn)練題四"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　6、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設(shè)定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區(qū)段

　　答案：A

　　7、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

　　8、報酬率=( )+投資風(fēng)險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經(jīng)濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　9、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

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　　11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

　　12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )

　　A. 收益能夠量化

　　B. 風(fēng)險能夠量化

　　C. 收益或風(fēng)險其一可以量化

　　D. 收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

　　13、投資利潤率的計算公式是( )

　　A. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　B. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )

　　A. 2500萬元

　　B. 3500萬元

　　C. 3600萬元

　　D. 3000萬元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　16、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( )

　　A.與經(jīng)營期的起點重合

　　B.與運營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發(fā)期的起點重合

　　答案：D

　　17、路線價法主要適用于( )

　　A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

　　B. 舊建筑物的估價

　　C. 新建筑物的估價

　　D. 拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　18、在用路線價法估價中設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )

　　A. 算術(shù)平均數(shù)

　　B. 中位數(shù)

　　C. 加權(quán)平均數(shù)

　　D. 眾數(shù)

　　答案：D

　　19、在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)

　　A. 單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多

　　B. 單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少

　　C. 單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)”，進而可以得出2325/(1-7%)=2500。

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　　21.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　)。(2005年試題)

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　答案：D

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　22.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的( )。(2005年試題)

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：B

　　23.如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(　)。(2005年試題)

　　A.減少

　　B.增加

　　C.不變

　　D.同步遞減

　　答案：B

　　24.從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析( )。(2007年試題)

　　A.物理結(jié)構(gòu)

　　B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　D.供求結(jié)構(gòu)

　　E.總量結(jié)構(gòu)

　　答案：BCDE

　　解析：從宏觀上說，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。

　　25.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有( )。(2007年試題)

　　A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

　　B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

　　C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

　　D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

　　E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

　　答案：ABD

　　解析：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率

　　26.在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有( )。(2007年試題)

　　A.空置量

　　B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

　　C.平均建設(shè)周期

　　D.吸納率

　　E.失業(yè)率

　　答案：BD

　　27.政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段的主要有( )。

　　A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

　　B.調(diào)整銀行貸款利率

　　C.調(diào)整公共住房政策

　　D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策

　　E.加快城市化進程

　　答案：BCD

　　28.城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由( )按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。(2003年試題)

　　A.土地管理部門

　　B.規(guī)劃管理部門

　　C.市場管理部門

　　D.設(shè)計管理部門

　　E.計劃管理部門

　　答案：AB

　　29.市場主體通常包括( )。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)(2003年試題)

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　E.交易行為

　　答案：AB

　　30.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括( )。(2004年試題)

　　A.總量結(jié)構(gòu)

　　B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　D.供求結(jié)構(gòu)

　　E.資金結(jié)構(gòu)

　　答案：ABCD

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