2016年房地產估價師《理論與方法》考試章節(jié)試題四

　　【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》考試章節(jié)試題四"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　單項選擇題：

　　1、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產的供求狀況，這是因為(　)。

　　A.房地產的不可移動性

　　B.中國經濟地區(qū)差異明顯

　　C.不同地區(qū)人們的消費習慣不同

　　D.地區(qū)間的政府管制

　　2、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估(　)。

　　A.掛牌底價

　　B.正常市場價格

　　C.競買人可承受的最高價

　　D.最可能的成交價

　　3、在為房地產投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是(　)。(2011年真題)

　　A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

　　C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

　　4、一套建筑面積為100┫，單價為3000元/┫、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產的實際單價為(　)元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　5、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　6、成交價格圍繞著(　)而上下波動。

　　A.市場價格

　　B.理論價格

　　C.清算價格

　　D.原始價格

　　7、在房地產價格中，市場價格是(　)。

　　A.穩(wěn)定均衡價格

　　B.不穩(wěn)定均衡價格

　　C.長期均衡價格

　　D.短期均衡價格

　　8、市場法求得的價值趨向(　)。

　　A.成交價格

　　B.市場價格

　　C.理論價格

　　D.評估價格

　　9、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/┫，乙單價為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產開發(fā)商會選擇購買(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一樣

　　D.無法判斷

　　10、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地(　)。

　　A.最低價格

　　B.最高價格

　　C.平均價格

　　D.成交價格

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　　參考答案：

　　1、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：與其他可移動的商品不同，房地產由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產的供求狀況。

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　【答疑編號10218990】

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：因為是為競買人確定報價提供參考依據，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：火災不能損害土地使用權，為房地產投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：市場價格是短期均衡價格

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場法測算出的價值趨向于市場價格。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/┫)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。

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