2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)開發(fā)程序概述輔導

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　　第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開發(fā)項目進行逐漸深入、細化的可行性研究。

　　一、投資機會選擇

　　主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價、投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平及租金水平，項目財務評價是根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。

　　當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權(quán)。

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　　一、獲取土地

　　當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，實施過程的第一步是獲取土地。

　　㈠土地儲備與土地一級開發(fā)

　　土地儲備：指市縣國土部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場，促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

　　土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級開發(fā)：指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公眾配套設(shè)施建設(shè)，使土地達到“幾通一平”的建設(shè)條件活動。

　　土地儲備和土地一級開發(fā)模式的建立，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設(shè)，對開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價格也產(chǎn)生了重大影響。

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　?、娅@取土地的途徑

　　1. 土地使用權(quán)出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。 07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。②拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。③掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。④協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。該方式僅當依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

　　2. 土地使用權(quán)劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權(quán)經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權(quán)。

　　4. 與當前土地使用權(quán)擁有者合作。是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

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