2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》可行性研究的內(nèi)容與步驟考點(diǎn)

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　　可行性研究的內(nèi)容與步驟知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　可行性研究的內(nèi)容與步驟：

　　1.可行性研究的內(nèi)容：

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，所以可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　　(一)項(xiàng)目概況

　　具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項(xiàng)目的地理位置，如項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等;項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性;項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn);項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

　　(二)開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查

　　具體內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場(chǎng)地平整狀況等。

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　　(三)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，租售計(jì)劃制定，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。

　　(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　　(1)市政規(guī)劃方案選擇。

　　(2)項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。

　　(3)建筑規(guī)劃方案選擇。

　　(五)資源供給條件分析

　　主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。

　　(六)環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問(wèn)題及建議。

　　(七)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　　主要內(nèi)容包括：擬定項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況。

　　(八)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　(九)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

　　(十)結(jié)論及建議

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　　2.可行性研究的步驟：

　　可行性研究按以下五個(gè)步驟進(jìn)行。

　　(一)接受委托

　　在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。

　　(二)調(diào)查研究

　　主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

　　(三)方案選擇和優(yōu)化

　　根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

　　(四)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

　　對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

　　(五)編制可行性研究報(bào)告

　　經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

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