2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價技術報告漏項

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　　三) 市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。背景分析沒有結(jié)合估價對象特點，說明變動趨勢，也是錯誤。05年少市場背景分析。

　　四) 最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)

　　最高最佳使用分析應說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定。

　　如最高最佳原則有效分析缺少法律上可行原則。

　　五) 估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)

　　1、未說明選用方法理由，07年少選用方法的理由。

　　六) 估價測算過程(詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限確定錯誤。08年收益期限確定錯誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。

　　(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。

　　(5)正常費用的測算錯誤

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　　A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分?！　、費用的計算中計費基礎錯誤。03年按照年租金收入基數(shù)計算保險費用錯誤，04年按房屋重置價格的2%錯誤，06年按建筑物重置價格錯誤。

　　C、費用的計算方法錯誤。06年有效毛收入計算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯題中押金的利息不應計算管理費。

　　D、參數(shù)確定錯誤。

　　E、總費用中包含了折舊費。把土地使用費也計入年運營費用。

　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。如04年租約內(nèi)未按合同計算凈收益，

　　(6)報酬率確定錯誤

　　A、報酬率選定錯誤，確定要有理由，如07年報酬率確定沒有具體說明。

　　B、用途不同的部分采用了相同的報酬率04年確定房地產(chǎn)報酬率未區(qū)分不同用途，

　　C、安全利率選擇錯誤03年僅按存款利率未用安全利率+風險

　　D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。

　　(7)公式選用要用理由04、06年少選用公式的理由，如公式有字母解釋，一定要看字母代表的含義是否正確。如07年A說明錯誤。10年A、G說明錯誤。

　　(8)管理費未說明是否包括水、電、氣、熱等費用，如03年(根據(jù)某某規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入計管理費)07也為說明。

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　　2、市場法

　　1)要有市場法的計算公式。06、08年少

　　2)區(qū)位相近若層高不同要注意選取的可比實例是否調(diào)整。08年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)，朝向、樓層、周邊情況是區(qū)域因素。

　　3)用途相同 08年未指明可比實例用途

　　4)檔次相當 05、06年可比實例與估價對象的土地等級不同應加以修正。

　　5)規(guī)模相當 09年可比實例規(guī)模小，與估價對象不相當，不宜做可比實例。

　　6)估價目的吻合 08估價對象有地下車庫，可比實例介紹中少是否有地下車庫的說明。09年市場法計算中少地上車位、地下車庫的計算。

　　7)接近估價時點 09年可比實例與估價對象相差兩年不宜做可比實例。

　　8)成交價格應盡量為正常價格 10年可比實例成交價格未做說明

　　9)修正系數(shù)是否與描述的相一致 04、05年個別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒。

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　　成本法：

　　1成本應為社會平均成本,即客觀成本

　　2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明，保險法的計算基數(shù)應是建筑物現(xiàn)值。

　　4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確，是否計算完整，如03年未考慮銷售費用。

　　5基數(shù)是否正確。 05年投資利息的基數(shù)錯誤，未計土地取得成本。管理費基數(shù)要計算土地取得成本。

　　6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)03年折舊年限錯誤。

　　8用成本計算而非成本價

　　9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

　　假設法

　　1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費

　　2察看項目是否齊全。05年未扣除銷售費用、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。05年開發(fā)利潤計算錯誤，為計算購買估價對象的投資利潤。06年總地價扣除項目不應有銷售利潤。

　　3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則

　　6最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分;

　　7估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題;

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　　七) 估價結(jié)果確定(詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由)

　　“估價結(jié)果的確定”要詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯誤主要表現(xiàn)在：

　　(1)確定估價結(jié)果的理由不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持(如：估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、老師意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果)。如：“根據(jù)上述計算，確定估價結(jié)果為XX萬元”，而確定的“估價結(jié)果”又與計算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分”。

　　(2)最終結(jié)果應說明總價和單價，并要有大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。否則，視為錯誤。

　　再仔細看看以下：

　　1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。

　　2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

　　3估價時點是否準確

　　4修正年限是否正確

　　5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應一致

　　6對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù)，必要時說明

　　8注意利息的計算方式，期限

　　9報告有效期應以報告完成之日為準

　　10現(xiàn)實用途和法定用途相符

　　11注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)

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