2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價結(jié)果報告書漏項

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　　2)估價對象描述不清晰

　　1)土地權(quán)益方面

　?、偻恋厥褂脵?quán)人交代不清;07年結(jié)果報告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。

　?、谕恋厥褂脵?quán)性質(zhì)(出讓與劃撥;集體所有與全民所有;長期用地與臨時用地等)交代不清;

　?、弁恋厥褂媚晗藿淮磺?如起止年月等(劃撥土地不需交代)

　?、芡恋匾?guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;07年結(jié)果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。

　?、萃恋厥褂脵?quán)證交代不清;

　?、迣灿挟a(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。

　　2)土地實物方面

　?、偻恋?ldquo;生熟”程度交代不清;

　?、谕恋貎r格類型(商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地)交代不清;

　?、弁恋噩F(xiàn)實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;

　?、芡恋孛娣e、形狀等交代不清;

　?、萃恋氐乃闹两淮磺?

　?、尥恋氐牡貏?、地質(zhì)狀況等交代不清。

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　　3)建筑物方面

　　①房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清(特別是抵押估價);08年估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。09年估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。10年估價對象實物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實物狀況;或建成時間未具體到月;或缺估價對象四至;或缺各估價對象分攤的土地面積。估價對象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況?！　?②房屋用途交代不清;

　?、劢ㄖ锝Y(jié)構(gòu)交代不清;

　?、芊课萁ǔ赡甏淮磺?

　?、莘课轄顟B(tài)交代不清楚(如在建工程的進度);

　?、薹课菅b修(主要是賓館、酒店等)交代不清;

　?、叻课菘偢叨?、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清;

　?、嗖徽５膶痈吲c跨度、寬深比等交代不清;

　?、崦娣e前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清

　　2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)

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　　4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代

　　5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代

　　6) 房屋用途交代不清

　　7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

　　8) 房屋建成年代交代不清

　　9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　11)面積前后不符，分部之和不符合總面積;

　　12)建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途

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　　五) 估價目的(說明本次估價的目的和應(yīng)用方向)

　　著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　(1)房地產(chǎn)抵押估價的估價目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

　　(2)城市房屋征收的估價目的應(yīng)表述為：“為確定被征收房屋價值補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價格。”

　　六) 估價時點(說明估價時點確定的理由)

　　估價時點是否準確(注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點)

　　與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　(1)“估價時點”表述不正確(如表述為“估價時期”、“估價年月”等);征收房屋價值估價時點為房屋征收公告之日。

　　(2)估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　七) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)

　　采用公開市場價值標準，還是特殊估價

　　(1)房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　　(2)征收房屋的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　八) 估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料)

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　　(提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)

　　1、估價規(guī)范2、委托書3、缺少重要法規(guī)如09年估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。

　　九) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)

　　(缺少與估價方法對應(yīng)原則)

　　(1)不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求(如“保守”原則)或缺少某項原則;

　　(2)與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少“謹慎”原則(抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為:“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”。)05年缺少估價原則、08年轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則中不應(yīng)有謹慎原則。09年缺少謹慎原則。

　　十) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)

　　1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定

　　6、缺少估價方法定義03、04、05、06年少估價方法定義。07年少選用公式的理由。

　　十一) 估價結(jié)果(說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)

　　(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

　　(2)對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。

　　(3)缺少單價或總價 03年未說明估價結(jié)果確定的理由(以收益法成本法簡單算術(shù)平均數(shù))、05年確定理由不充分(根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法、成本法權(quán)重取值各50%)、 08年估價結(jié)果有“可能”字樣、10年估價結(jié)果取值缺乏理由(綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果，)

　　十二) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)

　　十二) 估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)

　　十四) 估價報告使用期限(說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)以估價報告完成時間開始。

　　但要注意：

　　(1)報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計;

　　(2)估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。06年估價報告有效期關(guān)于不負責(zé)任的表達錯誤

　　抵押報告十五)變現(xiàn)能力分析09年少變現(xiàn)能力分析

　　十六)市場風(fēng)險提示10年少風(fēng)險提示

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