2018年二級(jí)建造師《工程法規(guī)》考試要點(diǎn)：物權(quán)制度

　　【摘要】2018年二級(jí)建造師《工程法規(guī)》考試要點(diǎn)：物權(quán)制度。二級(jí)建造師考試大家備考也有一段時(shí)間了，環(huán)球小編近日整理了些資料幫助大家備考。下面一起來(lái)學(xué)習(xí)吧。

　　二級(jí)建造師《建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識(shí)》考點(diǎn)：物權(quán)制度

　　1.3.7物權(quán)制度(1050P21)★★

　　1.3.7.1物權(quán)的概念和種類

　　物權(quán)：權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

　　注意：以上物權(quán)分類方法的標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權(quán)屬性

　　1.3.7.2抵押權(quán)(1051P21)

　　1、抵押權(quán)概念

　　債務(wù)人或者第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。可以抵押的財(cái)產(chǎn)必須是可以流通的，我國(guó)土地所有權(quán)不能流通(建設(shè)用地使用權(quán)可以有條件流通)。

　　2、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)

　　不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立(注意抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立是兩個(gè)不同的概念，即：抵押權(quán)=抵押合同+登記)，在建工程可以作為抵押物(注意根據(jù)司法解釋：施工單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人)。

　　3、動(dòng)產(chǎn)(浮動(dòng))抵押

　　經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，債務(wù)人可以將現(xiàn)有、將有資產(chǎn)(生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品)打包抵押，屆抵押權(quán)行使時(shí)確定具體抵押財(cái)產(chǎn)(也稱浮動(dòng)抵押)。

　　抵押權(quán)行使的時(shí)間：未能履行到期債務(wù)、被宣告破產(chǎn)或撤銷、約定情形出現(xiàn)、嚴(yán)重威脅債權(quán)的其他情況。

　　4、抵押權(quán)對(duì)第三人的效力

　　○1對(duì)買受人：抵押權(quán)不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。

　　○2對(duì)承租人：在先關(guān)系效力優(yōu)先。

　　5、抵押權(quán)的放棄與順位變更

　　抵押權(quán)人放棄債務(wù)人自己的抵押財(cái)產(chǎn)的，其他擔(dān)保人在該財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)免責(zé)，另有約定除外(體現(xiàn)主債務(wù)人的責(zé)任優(yōu)先的公平原則和民事活動(dòng)中意思自治原則);有多個(gè)抵押權(quán)人的，部分抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押數(shù)額或者順序，未經(jīng)其他抵押權(quán)人的書面同意，不得對(duì)其產(chǎn)生不利影響。

　　例如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、丁銀行擔(dān)保500萬(wàn)元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬(wàn)元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額?(0/300/300)

　　6、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)—條件：債務(wù)人未能履行所擔(dān)保債務(wù)或者發(fā)生約定條件

　　○1抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)

　　○2抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)

　　○3折價(jià)、變賣(沒(méi)有拍賣)應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格

　　○4以建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償(先押地，后蓋樓，一起賣，分別算)

　　○5抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)

　　7、其他債權(quán)人的撤銷權(quán)

　　如在6○1中，折價(jià)金額損害其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)(除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定)請(qǐng)求法院撤銷該協(xié)議。

　　,如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、

　　丁銀行擔(dān)保500萬(wàn)元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能

　　履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬(wàn)元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額?(0/300/300)

　　1.3.7.3質(zhì)權(quán)(1052 P22)

　　1、質(zhì)權(quán)概念：

　　質(zhì)押是債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保，分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。了解質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物、質(zhì)權(quán)的含義。

　　動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)自交付時(shí)設(shè)立，權(quán)利質(zhì)權(quán)自交付(有憑證能交付的交付，如：提單、匯票等)或者登記(無(wú)憑證或者不能交付的，如：股票、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等)時(shí)設(shè)立。

　　2、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　　3、出質(zhì)人的權(quán)利

　　要求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人怠于行使，○1可請(qǐng)求法院拍賣、變賣質(zhì)物;○2造成損害，質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　1.3.7.4留置權(quán)(1053 P23)

　　1、留置的概念

　　債務(wù)人逾期履行，債權(quán)人可留置已經(jīng)合法占有(應(yīng)依據(jù)同一合同關(guān)系，企業(yè)間除外)，并有權(quán)折變拍優(yōu)先受償。留置權(quán)人(留置別人的財(cái)產(chǎn))、留置人(財(cái)產(chǎn)被留置)、留置物(留　　置財(cái)產(chǎn))

　　2、留置權(quán)人的權(quán)利

　　○1收取孳息(先扣除收取孳息的費(fèi)用)

　　○2留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)

　　3、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　沒(méi)有約定債務(wù)履行期的，應(yīng)給予2個(gè)月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。折變價(jià)格參考市場(chǎng)價(jià)格。

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　　【真題】

　　(二級(jí)10-05)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，以建筑物抵押的。抵押權(quán)自( )時(shí)設(shè)立。

　　A.合同簽訂 B.備案 C.交付 D.登記

　　(二級(jí)10-08)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)是( )。

　　A.正在建造的航空器 B.土地所有權(quán) C.生產(chǎn)原材料 D.荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　(二級(jí)09-04)

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下例關(guān)于抵押權(quán)的表述中錯(cuò)誤的是( )。

　　A.在建工程可以作為抵押物

　　B.即使抵押物財(cái)產(chǎn)出租早于抵押，該租賃關(guān)系也不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押物

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)

　　D.抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)

　　1.3.7.5與建設(shè)工程相關(guān)的用益物權(quán)——建設(shè)用地使用權(quán)(1055P25)★★

　　1、建設(shè)用地使用權(quán)

　　2、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　　【真題示例】

　　(二級(jí)09-64)

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)，可以采取( )方式設(shè)立。

　　A.出租 B.出讓 C.劃撥 D.抵押 E.轉(zhuǎn)讓

　　二級(jí)2010-05-D

　　二級(jí)2010-08-B我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家或農(nóng)村集體所有，兩種情況，參見(jiàn)《憲法》第十條

　　二級(jí)2009-04-B

　　二級(jí)2009-64-BC

　　1.3.7.6物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅(1054P24)★★★

　　1、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)—登記主義

　　我國(guó)是登記主義：即自登記時(shí)發(fā)生物權(quán)效力;注意：國(guó)有自然資源、法律另外規(guī)定(見(jiàn)3)除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)=合同生效+完成登記

　　不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)合同效力的影響：沒(méi)影響。合同生效根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物權(quán)的生效

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定。不登記不影響合同的生效：房產(chǎn)商一房?jī)少u兩個(gè)合同都有效，過(guò)戶

　　登記給誰(shuí)，誰(shuí)獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為防止這種情況，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定了“預(yù)告登記”制度。

　　預(yù)告登記：簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同后，當(dāng)事人可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，登記后未經(jīng)

　　權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。登記失效條件：債權(quán)消失(如：不買了)

　　或可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記(能登記不登記)。

　　2、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)——交付主義

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)我國(guó)采取的是交付主義。

　　例外規(guī)定：船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(運(yùn)輸工具)等未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。即：

　　這些未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非常脆弱。

　　例1：張三買走了李四的一只羊，約定第二天交付購(gòu)羊款200元，當(dāng)晚張三將羊以150

　　元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給了不知情的王五，并攜款潛逃。張三賣羊時(shí)，羊的所有權(quán)為誰(shuí)所有?李四是否

　　有權(quán)向王五返還該羊?李四的權(quán)利應(yīng)向誰(shuí)主張?

　　結(jié)論：沒(méi)收到錢的情況下，讓對(duì)方取走貨，貨款兩空的風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　例2：張三將汽車賣給李四后未辦理車輛過(guò)戶手續(xù)(但是汽車物權(quán)已經(jīng)因交付而歸屬李

　　四了)，某日張三向李四借開該車，并趁機(jī)將該車賣給了不知情的王五，并辦理了過(guò)戶手續(xù)

　　(車管所資料上的車主還是張三)。此時(shí)李四不能向王五主張對(duì)該車的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)(即：不

　　能對(duì)抗善意第三人)。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。

　　3、物權(quán)變動(dòng)的特殊變動(dòng)規(guī)定

　　○1因法律文書、政府征收決定導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，法律文書生效時(shí)物權(quán)變動(dòng)，

　　○2因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)，繼承或受遺贈(zèng)發(fā)生時(shí)物權(quán)變動(dòng)

　　○3因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為成就時(shí)取得或消滅物權(quán)(不需登記)

　　【真題示例】、

　　(二級(jí)10-74)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，將( )作為抵押物的，其抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　A.交通運(yùn)輸工程 B.正在施工的建筑物 C.生產(chǎn)設(shè)備、原材料

　　D.正在加工的工程模板 E.建設(shè)用地使用權(quán)

　　(二級(jí)09-05)

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，一般情況下動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，自( )起發(fā)生效力。

　　A.買賣合同生效 B.轉(zhuǎn)移登記 C.交付 D.買方占有

　　(一級(jí)09-44)

　　甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)

　　房款25%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。則下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是( )27。

　　A. 若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

　　B. 甲必須收回房屋并向乙方交付

　　C. 丙取得該房屋的所有權(quán)

　　D. 乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

　　二級(jí)2010-74-BE

　　二級(jí)2009-05-C

　　一級(jí)2009-44-B，典型的一房二賣案例，兩個(gè)合同都有效，合同形成債權(quán);誰(shuí)辦理了登記，房子物權(quán)歸誰(shuí)。

　　1.3.7.7物權(quán)的保護(hù)(1056P26)

　　保護(hù)途徑：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等

　　保護(hù)形式：1申請(qǐng)確權(quán)、2返還原物、3排除妨害或消除危險(xiǎn)、4修理、重做、更換或恢

　　復(fù)原狀、5賠償損失等民事責(zé)任;

　　違法的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任;犯罪的還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。

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