城市規(guī)劃師備考:土地利用規(guī)劃[7]

　　對(duì)于上述第一和第二種方法，將在下面加以詳細(xì)敘述。

　　1.制訂公共工程改善計(jì)劃

　　公共工程改善計(jì)劃習(xí)慣于把土地利用規(guī)劃的長(zhǎng)期或一般的建設(shè)，和在公共設(shè)施建設(shè)中涉及的短期的、特別的決定聯(lián)系起來(lái)。通過地方政府和公共機(jī)構(gòu)的協(xié)作，才能安排排水和供水系統(tǒng)、道路、學(xué)校及其他公共設(shè)施的類型、容量、時(shí)間的選擇和位置，在某種程度上，這種安排會(huì)符合土地利用規(guī)劃所提出的土地發(fā)展模式的要求。

　　制訂公共工程改善計(jì)劃，是在各個(gè)不同部門和機(jī)構(gòu)中進(jìn)行協(xié)調(diào)和確定優(yōu)先次序的一種正規(guī)的方法。它的任務(wù)是：每年要編制一個(gè)打算改善公共工程的五年計(jì)劃表，這個(gè)表要說(shuō)明將改善哪些公共工程(如道路和下水道)，這些公共工程的建設(shè)地點(diǎn)、設(shè)計(jì)的容量、建設(shè)的時(shí)間以及如何籌措資金。

　　2.各種建設(shè)法規(guī)

　　(1)區(qū)劃條例與實(shí)施土地規(guī)劃有關(guān)的最一般的法規(guī)類型是區(qū)劃條例(Zoning　ordinance)。傳統(tǒng)的區(qū)劃條例包括一張圖(或一組圖)和文本。這張圖把社區(qū)分成許多區(qū)域，文本則列出每個(gè)區(qū)域內(nèi)允許的土地使用類型，并提出管理這些允許發(fā)展的土地使用方式的規(guī)則。具有代表性的管理規(guī)則如下：最小的地塊尺寸;可允許的地塊尺寸、形狀和建筑物的高度;最大的發(fā)展密度(如每英畝土地允許的住宅單元的數(shù)量，或辦公用地的平方英尺數(shù));最小的建筑后退和院落要求。文本通常也控制發(fā)展的其他萬(wàn)面，如各種標(biāo)志物、不靠街面的停車;有時(shí)文本還控制環(huán)境美化和建筑外貌。

　　圖則和文本都要經(jīng)常修訂。最常見的修訂方式是再區(qū)劃(Rezoning)。當(dāng)房地產(chǎn)擁有者對(duì)他們的土地使用分類表示不滿意，或申請(qǐng)別的土地使用分類時(shí)，就可以進(jìn)行再區(qū)劃。另外，要考核所提出的各種申訴程序：①所提出的管理方面的錯(cuò)誤;②在區(qū)劃條例中提供的特別的例外情況(即通常所說(shuō)的特許用途或指定的用途);③為消除獨(dú)特的或不適當(dāng)?shù)穆闊┧鶐?lái)的變化。

　　區(qū)劃條例中的土地使用分區(qū)的數(shù)量和類型，在各城市之間也是極不相同的。但目前很多傳統(tǒng)的區(qū)劃條例實(shí)際上包括下列土地使用分區(qū)類型：

　　農(nóng)業(yè)用地;獨(dú)戶家庭居住用地;兩戶家庭居住用地：多戶家庭居住用地;辦公一公共機(jī)構(gòu)用地;本地的商業(yè)用地;綜合性商業(yè)用地;制造業(yè)用地。

　　(2)土地細(xì)分規(guī)則和其他建設(shè)法規(guī)土地細(xì)分規(guī)則是一種管理地塊劃分的方法(土地可以分成建筑地塊、街道或其他地塊)，也是管理必須安排的道路、公用事業(yè)和其他各種公共工程改善措施的方法。所提出細(xì)分的最初和最終的地塊，都要接受地方政府的審核、協(xié)調(diào)和批準(zhǔn)。

　　能有助于實(shí)施土地利用規(guī)劃的其他條例，包括建筑規(guī)章、住房規(guī)章、管理侵犯土地權(quán)的行為、土地的分等定級(jí)、排水系統(tǒng)、樹木的保護(hù)，以及其他環(huán)境問題的條例。有時(shí)區(qū)劃條例、土地細(xì)分規(guī)則和其他有關(guān)的法規(guī)，結(jié)合成一個(gè)單獨(dú)的統(tǒng)一的建設(shè)法規(guī)，以代替各自的管理。

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