城市規(guī)劃師講義之城市規(guī)劃原理（十六）

（二）城市用地的建筑條件評價(jià)（掌握）考P57
城市用地的建設(shè)條件――指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們在近期內(nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能，以及他們的服務(wù)水平與質(zhì)量。
與建設(shè)用地的自然條件評價(jià)相比，城市用地的建筑條件評價(jià)更強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的影響。
1、城市用地布局結(jié)構(gòu)方面
對城市用地布局結(jié)構(gòu)的評價(jià)，著重以下幾個(gè)方面：
（1）城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各項(xiàng)功能的組合與結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)，以及城市總體運(yùn)行的效率。
（2）城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展的需要，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還是開放的，將對城市空間發(fā)展、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。如工業(yè)的改造或者規(guī)模的擴(kuò)展，以此帶來生活居住用地等相應(yīng)的增加，是否會在工作地與居住地空間擴(kuò)展出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性障礙等。
（3）城市用地布局對生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾。
（4）城市內(nèi)外交通系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對外鐵路、公路、水道、港口及空港的站場、線路的分布，將對城市用地結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深刻的影響，還對城市進(jìn)一步擴(kuò)展的方向和用地選擇造成制約。
（5）城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或者反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等。
2、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面
城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀包括：質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等。――影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。
公共服務(wù)設(shè)施包括：商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施――土地利用的重要衡量條件；尤其在舊區(qū)改建方面，土地利用的價(jià)值往往要視舊有住宅和各種公用服務(wù)設(shè)施以及改建后所能得益的多少來決定。
城市市政設(shè)施包括：現(xiàn)有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等的管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等方面。――土地開發(fā)的基礎(chǔ)條件，影響城市發(fā)展的格局。
3、社會、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面
社會構(gòu)成主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量同居民需求之間的適應(yīng)性。人口分布的疏和密反映出土地利用的強(qiáng)度與效益。
城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。
（三）城市用地的經(jīng)濟(jì)評價(jià)（熟悉）考P58
城市土地的經(jīng)濟(jì)評價(jià)――指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中所產(chǎn)生的作用，綜合評價(jià)土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用提供依據(jù)。
通過分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動狀況等條件，可以揭示土地質(zhì)量和土地收益的差異。
1、城市土地的基本性質(zhì)
認(rèn)識城市土地的特殊性是進(jìn)行城市土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)。
（1）承載性是城市土地最基本的自然屬性
承載性――城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會活動提供場所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物和構(gòu)筑物的載體。這一特性為承載性。
城市土地承載性對城市的發(fā)展和建設(shè)影響主要在物理屬性方面，而與其自身肥沃程度無關(guān)。
（2）區(qū)位的極端重要性
城市土地區(qū)位的含義，除包括地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心，交通線路等社會經(jīng)濟(jì)要素的相對位置。
包括：有形區(qū)位：如土地所在位置距就業(yè)中心、交通路線的遠(yuǎn)近，基礎(chǔ)設(shè)施的條件等；
     無形的因素：如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會文化環(huán)境等。
（3）地租與地價(jià)
地租――報(bào)酬或收益，本質(zhì)是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤。
土地價(jià)格――是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。
在我國，土地屬國家所有。因此地價(jià)一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。
經(jīng)濟(jì)學(xué)中分析：城市土地在城市不同用途之間合理分配的基礎(chǔ)是價(jià)值最大法則。即土地所有者追求最大地租，土地使用者則尋求生產(chǎn)過程中的利潤最大而使地租等于其邊際產(chǎn)出價(jià)值。
極差地租――不同區(qū)位的土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。
2、城市土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要影響因素
表4-1：城市土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)因子體系
基本因素層    派生因素層    因子層
土地區(qū)位    繁華度    商業(yè)服務(wù)中心等級
高級商務(wù)金融聚集區(qū)
集貿(mào)市場
    交通通達(dá)度    道路功能與寬度
道路網(wǎng)密度
公交便捷度
城市設(shè)施    城市基礎(chǔ)設(shè)施    供水設(shè)施
排水設(shè)施
供暖設(shè)施
供氣設(shè)施
供電設(shè)施
    社會服務(wù)設(shè)施    文化教育設(shè)施
醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
文娛體育設(shè)施
郵電設(shè)施
公園綠地
環(huán)境優(yōu)劣度    環(huán)境質(zhì)量    大氣污染
水污染
噪聲污染
    自然條件    地形坡度
地基承載力
洪水淹沒與積水
綠化覆蓋率
其他    人口密度
建筑容積率
城市規(guī)劃    人口密度
建筑容積率
用地潛力