2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》單元測(cè)試題：第八章土地增值稅法

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《稅法》單元測(cè)試題：第八章土地增值稅法

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是( )。

　　A.出讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　B.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　C.出租國(guó)有土地使用權(quán)

　　D.繼承國(guó)有土地使用權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】選項(xiàng)A：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)C：出租國(guó)有土地使用權(quán)，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)D：繼承國(guó)有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的( )內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　A.7日

　　B.10日

　　C.15日

　　D.30日

　　【答案】A

　　【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　3.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額( )的，免征土地增值稅。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　【答案】A

　　【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

　　4.下列行為中，需要繳納土地增值稅的是( )。

　　A.企業(yè)向銀行借款500萬(wàn)元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間

　　B.李某將其擁有的一塊土地使用權(quán)作價(jià)入股，投資給某工業(yè)企業(yè)

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將一塊土地使用權(quán)通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體贈(zèng)與教育事業(yè)

　　D.企業(yè)將其自有的廠房抵償所欠乙企業(yè)的債務(wù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　【答案】D

　　5.2012年3月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一幢，取得收入5000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)275萬(wàn)元，該公司為取得該住宅地的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)合計(jì)2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，利息支出100萬(wàn)元(能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.0

　　B.140.25

　　C.223.75

　　D.262.5

　　【答案】D

　　【解析】(1)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(萬(wàn)元);(2)增值額=5000-4125=875(萬(wàn)元);(3)增值率=875/4125×100%=21.21%，適用稅率為30%;(4)應(yīng)納土地增值稅=875×30%=262.5(萬(wàn)元)。

　　6.某市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，1月份通過(guò)競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000萬(wàn)元，本年度占用80%開(kāi)發(fā)寫字樓。開(kāi)發(fā)期間發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元;發(fā)生管理費(fèi)用2800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1600萬(wàn)元、利息費(fèi)用400萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收。10～12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬(wàn)元;12月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用所開(kāi)發(fā)寫字樓的l/5抵償材料價(jià)款。剩余的l/5公司對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入80萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為l0%。則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.1038.0

　　B.1236.0

　　C.1416.0

　　D.1885.6

　　【答案】D

　　7.位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造一棟辦公樓，取得該項(xiàng)土地使用權(quán)時(shí)支付土地出讓金1000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)60萬(wàn)元;該辦公樓開(kāi)發(fā)成本800萬(wàn)元;發(fā)生管理費(fèi)用200萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用300萬(wàn)元(其中該辦公樓應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限而支付的利息20萬(wàn)元和罰息10萬(wàn)元，利息支出可以提供金融機(jī)構(gòu)證明);辦公樓竣工驗(yàn)收后，全部對(duì)外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入5500萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算比例為5%。該企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.975.34

　　B.994.82

　　C.1236.64

　　D.1217.64

　　【答案】C

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.下列各項(xiàng)中，需要繳納土地增值稅的有( )。

　　A.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的

　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為

　　C.企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為

　　D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為

　　【答案】ACD

　　2.下列各項(xiàng)中，不征或免征土地增值稅的有( )。

　　A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的

　　B.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的

　　D.在企業(yè)兼并中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的

　　【答案】ABD

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目扣除的稅金有( )。

　　A.營(yíng)業(yè)稅

　　B.教育費(fèi)附加

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　D.印花稅

　　【答案】ABC

　　【解析】選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，不能再單獨(dú)扣除。

　　4.下列情形中，屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

　　D.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為80%，其余全部自用的

　　【答案】BD

　　【解析】選項(xiàng)AC屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。

　　5.下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有( )。

　　A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除

　　C.分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算

　　D.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，以取得的收入全額為增值額計(jì)征土地增值稅

　　【答案】ABC

　　【解析】對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。

　　三、計(jì)算題

　　位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托某建筑公司建造辦公樓一幢，竣工驗(yàn)收后，對(duì)外銷售了總建筑面積的2/3，共取得轉(zhuǎn)讓收入9800萬(wàn)元，簽訂銷售合同;將剩余的1/3全部對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入80萬(wàn)元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用合計(jì)為4050萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，企業(yè)沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

　　該企業(yè)在申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)作如下計(jì)算：

　　(1)扣除項(xiàng)目金額

　　=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%

　　=9708.4(萬(wàn)元)

　　(2)增值額=9800-9708.4=91.6(萬(wàn)元)

　　(3)增值率=91.6÷9708.4×100%=0.94%，適用稅率30%

　　(4)土地增值稅稅額=91.6×30%=27.48(萬(wàn)元)

　　請(qǐng)依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,具體分析該企業(yè)計(jì)算的土地增值稅稅額是否正確,如不正確,請(qǐng)指出錯(cuò)誤之處,并列出步驟計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　　【答案及解析】

　　(1)該企業(yè)計(jì)算的土地增值稅不正確。

　　(2)錯(cuò)誤如下：

　?、倨髽I(yè)對(duì)外銷售了總建筑面積的2/3，只能扣除轉(zhuǎn)讓的建筑面積所對(duì)應(yīng)的取得土地使用權(quán)金額和開(kāi)發(fā)成本部分，而該企業(yè)多扣了，同時(shí)多扣除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額。應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項(xiàng)目金額4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10%=2585(萬(wàn)元)。

　?、诔鲎廪k公樓取得的租金收入對(duì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加不得作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，該企業(yè)卻作為扣除項(xiàng)目金額扣除了，應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項(xiàng)目金額80×5%×(1+7%+3%)=4.4(萬(wàn)元)。

　?、垆N售辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未計(jì)入扣除項(xiàng)目金額扣除，應(yīng)相應(yīng)增加扣除項(xiàng)目金額9800×0.5‰=4.9(萬(wàn)元)。

　?、芊欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不適用加計(jì)扣除20%的規(guī)定，該企業(yè)卻作為扣除項(xiàng)目金額扣除了。應(yīng)相應(yīng)減少扣除項(xiàng)目金額(4050+3000)×20%=1410(萬(wàn)元)。

　　(3)應(yīng)納土地增值稅稅額：

　?、倏鄢?xiàng)目金額=9708.4-2585-4.4+4.9-1410=5713.9(萬(wàn)元)

　　或，扣除項(xiàng)目金額=4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.5‰=5713.9(萬(wàn)元)

　?、谠鲋殿~=9800-5713.9=4086.1(萬(wàn)元)

　?、墼鲋德?086.1÷5713.9×100%=71.51%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

　?、軕?yīng)納土地增值稅額=4086.1×40%-5713.9×5%=1348.75(萬(wàn)元)。