注冊會計師考試《稅法》知識點：應(yīng)稅收入與扣除項目

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　　第三節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項目

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　1、稅率、扣除率

　　2、增值額、扣除項目金額

　　【經(jīng)典例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。

　　計算步驟：

　　(1)收入總額=4000

　　(2)扣除項目金額=1000

　　(3)增值額=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值額÷扣除項目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率第四級60% ;35%

　　(5)第四檔稅率60%

　　(6)應(yīng)納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　一、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　?、侔凑铡粗腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為所支付的土地出讓金。

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

　?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

　　(2)按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　　第二：不包括加息、罰息

　　(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　(3)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%，轉(zhuǎn)售房(銷售收入-購置房)×5%

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰

　　財稅[2010]103號的規(guī)定，對外資企業(yè)2010年12月1日(含)之后發(fā)生納稅義務(wù)的增值稅、消費稅、營業(yè)稅征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

　　【解釋】

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)。

　　(2)2010年12月1日之后，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)。

　　(4)2010年12月1日之后，內(nèi)外資非房地產(chǎn)企業(yè)扣“三稅一費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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