2012年注會(huì)考試《稅法》輔導(dǎo)講義：第十一章(7)

　　第二節(jié)　契稅法

　　一、契稅基本原理

　　(一)概念：契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　(二)契稅的特點(diǎn)包括：

　　1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

　　2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人納稅。

　　二、征稅對(duì)象2

　　契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換。

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。以房產(chǎn)抵債的，過戶時(shí)按照折價(jià)款繳納契稅。

　　【例題16】甲企業(yè)以自有房產(chǎn)作為抵押向某商業(yè)銀行借入一年期貸款1000萬元，房產(chǎn)賬面價(jià)值600萬元，抵押時(shí)市價(jià)900萬元;一年后無力償還，將房產(chǎn)折價(jià)給銀行抵償了1080萬元的債務(wù)本息，低債時(shí)房產(chǎn)市價(jià)1100萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，契稅的正確處理是(　)。

　　A.甲企業(yè)應(yīng)納契稅30萬元　　B.甲企業(yè)應(yīng)納契稅33萬元　　C.銀行應(yīng)納契稅30萬元

　　D.銀行應(yīng)納契稅32.4萬元

　　【答案】D

　　【解析】甲企業(yè)不用繳納契稅;銀行(承受方)按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅，應(yīng)納稅額=1080×3%=32.4(萬元)。

　　(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房

　　買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

　　(四)房屋贈(zèng)予(非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅，個(gè)人互換住房不交)

　　(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。

　　(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。

　　(六)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　對(duì)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　三、納稅義務(wù)人、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)納稅義務(wù)人

　　契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　【例題17】居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬元的債務(wù);用市場價(jià)值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬元的小轎車一輛;將第四套市場價(jià)值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是(　)。

　　A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納

　　C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納

　　【答案】A

　　【解析】甲不用繳納契稅;乙應(yīng)繳納契稅=100×3%=3(萬元);丙應(yīng)繳納契稅=12×3%=0.36(萬元)。

　　房屋附屬設(shè)施納稅規(guī)定。

　　1. 采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　　2. 承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。

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