2017注冊會計(jì)師《稅法》歷年經(jīng)典試題：第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法(2)

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

　　B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

　　C.建成后有償移交給其他企業(yè)的

　　D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

　　【答案】CD

　　【解析】選項(xiàng)AB，成本費(fèi)用不可以扣除。

　　2、下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有(　)。

　　A.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

　　B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

　　C.個(gè)人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)

　　D.因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　【答案】ABD

　　【解析】個(gè)人轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房產(chǎn)，沒有免土地增值稅的規(guī)定。

　　3、下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定無需繳納土地增值稅的有(　)。

　　A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

　　B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

　　C.對國有企業(yè)進(jìn)行評估增值的房產(chǎn)

　　D.因國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)

　　【答案】CD

　　【解析】選項(xiàng)AB,繳納土地增值稅。

　　4、下列房屋中免征房產(chǎn)稅的有(　)。

　　A.居民個(gè)人出租的住房

　　B.公園管理部門自用的辦公用房

　　C.非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)

　　D.實(shí)行全額預(yù)算管理的學(xué)校出租給企業(yè)使用的辦公用房

　　【答案】BC

　　【解析】選項(xiàng)A，居民個(gè)人出租的住房按照4%的稅率征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D，實(shí)行全額預(yù)算管理的學(xué)校出租給企業(yè)使用的辦公用房需要繳納房產(chǎn)稅。

　　5、下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有(　)。

　　A.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　B.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　C.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，自生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　D.納稅人購置存量房，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　【答案】AD

　　【解析】選項(xiàng)B，納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，自辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C，納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，自生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

　　6、下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的表述中，正確的有(　)。

　　A.購買的房屋以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

　　B.接受贈與的房屋參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)

　　C.采取分期付款方式購買的房屋參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)

　　D.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金作為計(jì)稅依據(jù)

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C，采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　　7、下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有(　)。

　　A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房

　　B.政府機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公

　　C.遭受自然災(zāi)害后重新購買住房

　　D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施

　　【答案】BD

　　【解析】選項(xiàng)A，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;選項(xiàng)C，因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　8、下列各項(xiàng)中，免征或不征契稅的有(　)。

　　A.國家出讓國有土地使用權(quán)

　　B.受贈人接受他人贈與的房屋

　　C.法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬

　　D.承受荒山土地使用權(quán)用于林業(yè)生產(chǎn)

　　【答案】CD

　　【解析】契稅的納稅人，是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為中的承受人。繳納出讓金取得國有土地使用權(quán)、接受贈與的房屋，都要按規(guī)定繳納契稅，選項(xiàng)CD屬于契稅的免稅項(xiàng)目。

　　9、下列各項(xiàng)中，符合契稅規(guī)定的(　)

　　A.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房免征契稅

　　B.某人中獎(jiǎng)獲得一套市場價(jià)格為60萬元的住房，應(yīng)以60萬元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅

　　C.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅

　　D.甲向乙無償贈送一套市場價(jià)格為60萬元的住房，同時(shí)乙向甲贈送一幅市場價(jià)格為20萬元的書畫作品，乙應(yīng)以40萬元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅

　　【答案】ABC

　　【解析】以實(shí)物交換房屋，應(yīng)該視同買房，以房屋價(jià)值繳納契稅。

　　10、下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收契稅的有(　)。

　　A.以房產(chǎn)抵債

　　B.將房產(chǎn)贈與他人

　　C.以房產(chǎn)作投資

　　D.子女繼承父母房產(chǎn)

　　【答案】ABC

　　【解析】選項(xiàng)D，屬于法定繼承，免征契稅。

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　　11、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的(　)，是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

　　A.財(cái)政部門

　　B.中國科學(xué)研究院

　　C.外籍人員

　　D.國有企業(yè)

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上選項(xiàng)均屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人。

　　12、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于(　)的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)的收入，計(jì)算繳納土地增值稅。

　　A.獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)績突出的員工

　　B.對外投資

　　C.通過老年基金會捐贈給老年活動中心

　　D.向投資者分配利潤

　　【答案】ABD

　　【解析】公益性贈與不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　13、下列各項(xiàng)中，應(yīng)計(jì)算繳納土地增值稅的有(　)。

　　A.被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并企業(yè)，原投資主體未存續(xù)

　　B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

　　C.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)用于抵債的

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造商品房用于商業(yè)招租，不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的

　　【答案】AC

　　【解析】選項(xiàng)B免征土地增值稅;選項(xiàng)D，房地產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　14、下列情形中，應(yīng)按評估價(jià)格計(jì)征土地增值稅的有(　)。

　　A.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　B.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售需要進(jìn)行清算的

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

　　【答案】ABD

　　【解析】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

　　15、下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得銷售(預(yù)售)許可證2年仍未銷售完的

　　【答案】ABC

　　【解析】取得銷售(預(yù)售)許可證3年仍未銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。

　　16、下列情形中，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅的有(　)。

　　A.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的

　　B.房屋承典人不在房屋所在地

　　C.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地

　　D.房屋租典糾紛未解決

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上選項(xiàng)都應(yīng)該由房產(chǎn)代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　17、下列各項(xiàng)中，應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有(　)

　　A.融資租賃的房產(chǎn)

　　B.以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)

　　C.免收租金期間的出租房產(chǎn)

　　D.用于自營的居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)

　　【答案】ACD

　　【解析】選項(xiàng)B，以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)按照從租計(jì)征的方式繳納房產(chǎn)稅。

　　18、下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅法有關(guān)規(guī)定的有(　)。

　　A.對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅

　　B.居民個(gè)人出租的住房免征房產(chǎn)稅

　　C.名勝古跡管理部門所用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　D.公園小賣部房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　【答案】AC

　　【解析】選項(xiàng)B，居民個(gè)人出租的住房按照4%的稅率征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D，公園自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，但是公園小賣部房產(chǎn)需要照章繳納房產(chǎn)稅。

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　　計(jì)算題

　　1、某工業(yè)企業(yè)2017年3月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12000萬元。2008年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬元，發(fā)生建造成本4000萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為8000萬元。

　　其他相關(guān)資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%;增值稅選擇簡易計(jì)稅。

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　問題(1)：請解釋重置成本價(jià)的含義。

　　【答案】重置成本價(jià)的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

　　問題(2)：計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評估價(jià)格。

　　【答案】計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評估價(jià)格=8000×60%=4800(萬元)

　　問題(3)：計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的稅金。

　　【答案】應(yīng)納增值稅=12000×5%=600(萬元)

　　應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=600×5%=30 (萬元)

　　應(yīng)納教育費(fèi)附加和地方教育附加=600×(3%+2%)=30(萬元)

　　應(yīng)納印花稅=12000 ×0.5‰=6(萬元)

　　可扣除的稅金=30+30+6=66(萬元)

　　問題(4)：計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　【答案】計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=4800+3000+66=7866(萬元)

　　問題(5)：計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案】轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額=12000-7866=4134(萬元)

　　增值率=4134÷7866×100%=52.56%

　　應(yīng)納土地增值稅=4134×40%-7866×5%=1260.3(萬元)

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　　2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事高檔住宅商品房開發(fā)。2017年3月2日，該公司出售高檔住宅一幢，總面積9100平方米，不含增值稅的銷售價(jià)格為20000元/平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)?。假設(shè)城建稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育費(fèi)附加征收率2%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

　　假設(shè)該項(xiàng)目繳納增值稅910萬元(不考慮地方教育附加)，請計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)該計(jì)算繳納的土地增值稅。

　　【答案】1.銷售收入=9100×20000÷10000=18200(萬元)

　　2.計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬元

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　?、芏惤穑撼墙ǘ惣敖逃M(fèi)附加=910×(5%+5%)=91(萬元)

　　⑤加計(jì)扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　銷售收入=91000×2000÷10000=18200(萬元)

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+91+2160=14131(萬元)

　　增值額=18200-14131=4069(萬元)

　　增值率=4069÷14131=28.79%<50%

　　適用稅率30%

　　土地增值稅稅額=4069×30%=1220.7(萬元)

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