一級建筑師建筑經(jīng)濟(jì)施工講義:房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　一、概論

　　房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性，故又稱“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

　　國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

　　建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動(dòng)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)程序

　?、屙?xiàng)目建議書和可行性研究

　　房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。

　　項(xiàng)目建議書應(yīng)闡明項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計(jì)劃單列市的城市報(bào)市計(jì)委批準(zhǔn)，大型項(xiàng)目還要報(bào)建設(shè)部初審后再報(bào)國家計(jì)委批準(zhǔn)。非直轄市或非計(jì)劃單列市的大型項(xiàng)目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報(bào)建設(shè)部初審，再報(bào)國家計(jì)委批準(zhǔn)。

　　項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)之后，可進(jìn)入可行性研究階段?？尚行匝芯繎?yīng)包括：項(xiàng)目背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財(cái)務(wù)效益分析等內(nèi)容。

　?、娼ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證

　　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

　?、缤恋厥褂脵?quán)證書

　　土地所有權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

　　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金應(yīng)≥按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

　　土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因?yàn)閲沂菄型恋氐乃姓撸挥袊也拍芤酝恋厮姓叩纳矸莩鲎屚恋?。城市?guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：

　　居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　?、璨疬w安置

　?、榻M織實(shí)施勘察、設(shè)計(jì)工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

　　㈥土地開發(fā)

　　土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備：平整場地，實(shí)現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。

　　㈦施工招標(biāo)、投標(biāo)

　?、焐觐I(lǐng)開工證，進(jìn)入施工安裝階段。

　　建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上主管部門申領(lǐng)開工證(30萬元以下、300平方米以下可不領(lǐng))。

　　申領(lǐng)開工許可證的條件：

　　1.已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

　　2.已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。

　　3.拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　4.已定好施工企業(yè)。

　　5.有滿足施工需要的施工圖紙，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。大型工程有保證施工3個(gè)月需要的施工圖即可開工。

　　6.有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

　　7.資金已落實(shí)。在開發(fā)項(xiàng)目的資金總額中自有資金總額應(yīng)≥年度投資工作量的30%。

　　8.國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項(xiàng)目已委托了監(jiān)理。

　　開工證的有效期是3個(gè)月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個(gè)月。

　　㈨辦商品房預(yù)售許可證

　　商品房預(yù)售條件：①已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，③投入的資金達(dá)工程總投資的25%以上，④已經(jīng)確定施工進(jìn)度交付日期。

　　一個(gè)正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向顧客公開出示下列證件：

　?、俳ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證;②國有土地使用證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建設(shè)工程開工證;⑤商品房銷售許可證。

　?、羁⒐を?yàn)收

　　竣工驗(yàn)收是全面考核開發(fā)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和實(shí)用階段的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用。除單體驗(yàn)收外還要進(jìn)行小區(qū)綜合驗(yàn)收，即驗(yàn)收規(guī)劃是否落實(shí)、配套設(shè)施是否建完、拆遷是否落實(shí)、物業(yè)管理是否落實(shí)等項(xiàng)內(nèi)容。

　　建設(shè)單位必須在竣工驗(yàn)收合格之日l5天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

　　(十一)物業(yè)管理

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

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