一級建筑師建筑經(jīng)濟施工考點:房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　㈠項目建議書和可行性研究

　　房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃組織編制。

　　項目建議書應闡明項目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進度、指標、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項目還要報建設(shè)部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準后，報建設(shè)部初審，再報國家計委批準。

　　項目建議書被批準之后，可進入可行性研究階段?？尚行匝芯繎ǎ喉椖勘尘凹案艣r、建設(shè)條件、進度、投資估算、財務(wù)效益分析等內(nèi)容。

　?、娼ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證

　　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

　　㈢土地使用權(quán)證書

　　土地所有權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金應≥按國家規(guī)定所確定的最低價。

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：

　　居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　?、璨疬w安置

　　㈤組織實施勘察、設(shè)計工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

　　㈥土地開發(fā)

　　土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準備：平整場地，實現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。

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