設計前期場地與建筑設計之城市規(guī)劃管理程序(4)

　　(五)規(guī)劃設計條件通知書   建筑師講義

　　城市規(guī)劃行政主管部門在接到建設單位申請規(guī)劃設計條件后,應該根據(jù)城市規(guī)劃,有關法律、法規(guī)和技術規(guī)范、技術標準,無論是對修建性詳細規(guī)劃的還是對具體建設工程的,及時提出規(guī)劃設計條件,同時應向建設單位發(fā)出規(guī)劃設計條件書面通知書。 規(guī)劃設計條件通知書一般應包括以下內(nèi)容:

　　α)用地情況;

　　b)用地使用性質(zhì);

　　c)用地使用強度(容積率、建筑密度、居住人口毛密度、居住建筑面積毛密度) ;

　　d)建筑設計要求(建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)、退規(guī)劃用地邊界線距離、建筑間 距、交通出入口方位、停車數(shù)量、綠化) ;

　　e)城市設計要求(體量、高度、材料、色彩等h

　　f)市政要求;

　　g)配套要求;

　　h)其他;

　　i)遵守事項。

　　三、建設用地規(guī)劃許可證的核發(fā)

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定"在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的,必須持國家批準建設項目的有關文件,向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點,由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃設計條件,核發(fā)建設用地規(guī)劃許可 證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級以上地方人民政府土地 管理部門申請用地,經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后,由土地管理部門劃撥土地。"這個規(guī)定就是城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的法律依據(jù),并且明確了建設用 地規(guī)劃許可證的作用。

　　建設用地規(guī)劃許可證的核發(fā)既是建設項目選址定點的繼續(xù),又是依據(jù)規(guī)劃設計條件編 :制建設項目規(guī)劃方案進行深入分析的前提。建設用地規(guī)劃許可證是從規(guī)劃上許可用地的法 律憑證,保證建設用地按照城市規(guī)劃實施。該證不能作為土地使用權屬證明,而是土地管理行政主管部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)審批建設用地的依據(jù),否則取得的建設用地批準文件或用地證明是無效的。

　　(一)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證前的審核

　　為了避免土地拋荒,浪費寶貴的土地資源,城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設用地規(guī)劃許許可證前應該對建設用地的下列問題進行仔細審核。

　　(1)建設項目的用地數(shù)量和具體范圍已經(jīng)確認。如需要編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，建設單位已按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件提出詳細規(guī)劃方案,并經(jīng)修改、審定。如建設項目為分期建設,應視分期的具體情況,可分期核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

　　(2)如果建設單位是以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得建設用地,城市規(guī)劃行政主管部門對出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的位置、范圍、使用性質(zhì)和規(guī)劃管理的有關技術指標提出規(guī)劃要求,土地管理部門同土地受讓單位簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同時,合同的內(nèi)容必須包括城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃要求,受讓單位憑合同向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。

　　(3)在確定建設項目建設用地范圍時,如有臨時用地和代征用地的(有的城市稱界外處理用地) ,應同時將這些用地范圍一并予以考慮。

　　(4)建設用地周圍尤其是與其相鄰的地區(qū),如有一些矛盾尚未解決,或者與有關部門協(xié)調(diào)時有些問題尚未落實,則不應核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。只有當解決的方案或辦法落 實,或者取得了相應的協(xié)議,或者作了必要的保證后才能辦理核發(fā)手續(xù)。

　　(5)根據(jù)當?shù)氐那闆r,如有可能或者通過一些途徑了解、掌握建設單位的建設資金籌集情況,避免核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后城市土地長期不進行建設而拋荒,甚至影響其他 單位的建設,更有甚者還可能滋生一些擾亂社會安定的事端。如在規(guī)定期限內(nèi)不建設的, 依法予以收回。

　　(二)建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)的程序

　　建設用地規(guī)劃許可證的核發(fā)是城市建設用地規(guī)劃管理的結果,所以這里所說的建設用 地規(guī)劃許可證核發(fā)的程序,實際上就是建設用地規(guī)劃管理程序。因為就建設用地規(guī)劃許可 證的核發(fā)的本身來說,是比較簡單的,但是城市規(guī)劃行政主管部門能夠發(fā)出建設單位需要 的又符合城市規(guī)劃的建設用地規(guī)劃許可證,城市規(guī)劃行政主管部門需要做很多工作,如建 設單位是否具備申請建設用地條件,能否得到城市土地的規(guī)劃許可,有什么問題需要解 決。與規(guī)劃有矛盾時應該怎么辦等。由此可見,建設用地規(guī)劃許可證是建設用地規(guī)劃管理 結果的最終體現(xiàn)。建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)的程序,既有針對建設單位說的,也有針對城 市規(guī)劃行政主管部門說的。操作要求也是這樣,既對建設單位提出要求,又對城市規(guī)劃行 政主管部門提出要求。

　　1.申請程序

　　下列用地情況的建設工程需申請建設用地規(guī)劃許可證: (1)新建、遷建需要使用土地的; (2)原址改建、擴建需要使用本單位以外土地的(含拆遷房屋) ; (3)需改變本單位土地使用性質(zhì)的。

　　在這個規(guī)劃管理階段,有三類情況可以不必審核建設工程設計方案，一是工程用地范 圍已經(jīng)明確且不因設計方案而變化的。二是有些地區(qū)開發(fā)建設工程〈如居住區(qū)開發(fā)建設) , 按照批準的控制性詳細規(guī)劃可以明確劃定用地范圍的。三是國有土地使用權用有償出讓方 式取得土地使用權的,因為土地使用權有償出讓合同明確了用地范圍并經(jīng)城蒲規(guī)劃行政主 管部門確認的。

　　2.審核程序

　　(1)復核建設單位送審的文件、圖紙、資料是否完備;

　　(2)在地形圖上劃示各類規(guī)劃控制線(如高壓線走廊、地鐵控制錢也:踴商銀帶等) ;

　　(3)查勘建設用地現(xiàn)場和周圍建設情況;

　　(4)審核建設工程設計方案或修建性詳細規(guī)劃,重點審核土地使用性質(zhì)、土地使用強 度及其他規(guī)劃指標,是否與建設項目選址意見書的規(guī)劃設計要求一致

　　(5)復核相關管理部門意見;

　　(6)審核其他特殊要求;

　　(7)在法定審核時限內(nèi)完成。

　　3.核發(fā)程序

　　無論是已有用地,又可改變用地使用性質(zhì)的,還是以行政劃撥、征用土地、有償出讓方式取得土地使用權的,只要經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核同意的,就可向建設單位核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證及其附件。應注意以下幾點:

　　(1〉綜合建設用地規(guī)劃管理各項要求,并在法定時限內(nèi)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

　　(2)在地形圖上劃示建設用地范圍和代征用地(有的城市稱界外處理用地〉范圍,劃示有關規(guī)劃控制線并加蓋圖章,作為建設用地規(guī)劃許可證的附件,發(fā)送建設單位和相關部門。

　　(3)城市規(guī)劃行政主管部門提出釘樁定線條件,并通知城市測繪部門進行釘樁釘線，具體落實用地范圍