建筑經(jīng)濟施工與設計業(yè)務管理輔導精選(6)

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的有關規(guī)定一級建筑師

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　1 .投資機會選擇和投資決策分析

　　投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟;投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評估兩個部分。在分析研究基礎上，依據(jù)開發(fā)投資方式進行經(jīng)濟論證，決定投資可行性。

　　2 .建設前期工作

　　◆　辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權;

　　◆　規(guī)劃設計與方案報批;

　　◆　簽署有關合作協(xié)議。

　　3 .建設階段

　　◆　拆遷安置;

　　◆　土地開發(fā)：實現(xiàn)“三通一平”或“七通一平，

　　◆　組織勘察設計，并辦理建設工程規(guī)劃許可證;

　　◆　施工招標與投標;申領開工證，進人施工安裝階段;

　　◆　竣工驗收。

　　4 .租售階段

　　◆　辦理商品房預售許可證;

　　◆　物業(yè)管理。

　　補充

　　房地產(chǎn)管理法

　　第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

　　采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

　　第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機構;

　　(二)有固定的經(jīng)營場所;

　　(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;

　　(四)有足夠的專業(yè)技術人員;

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

　　第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。