銀行從業(yè)資格個人貸款章節(jié)習(xí)題答案：第四章

　　參考答案及解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.B[解析]在填寫有關(guān)合同文本的過程中，要填寫空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除;合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章。

　　2.A[解析]按照五級分類制度，個人住房貸款分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五類，其中后三類屬于不良個人貸款。A項(xiàng)是正常貸款。

　　3.B[解析]“假個貸”是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為，并不能實(shí)際增加樓盤的銷售。開發(fā)商一般會為了緩解樓盤銷售窘境、獲得優(yōu)惠貸款、惡意套取銀行資金而實(shí)施“假個貸”，或銀行的管理漏洞給了“假個貸”以可乘之機(jī)。

　　4.B[解析]公積金個人住房貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個人住房貸款。

　　5.A[解析]在擔(dān)保個人住房貸款中，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，其貸款期限放寬至l5年，且貸款額度可以達(dá)到其購買房產(chǎn)價值的70%。

　　6.D[解析]在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任;在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。

　　7.D[解析]貸款期限在1年以上的個人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則商定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　8.C[解析]貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及書面材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。

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　　9.D[解析]對個人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對項(xiàng)目的實(shí)地考察。其中對項(xiàng)目本身的審查包括對項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性和有效性的審查，對項(xiàng)目資金到位情況的審查，對項(xiàng)目合法性的審查，對項(xiàng)目工程進(jìn)度的審查。

　　10.A[解析]在個人住房貸款中，保證人要具備保證人資格和代償能力。如果法人保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的，均不得作為保證人。與借款人有關(guān)系的自然人如果具備保證人資格和代償能力，可以擔(dān)當(dāng)保證人。

　　11.C[解析]采用單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見;采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。

　　12.D[解析]在個人住房貸款的劃付環(huán)節(jié)，借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。如借款人委托其他自然人代辦，代理自然人應(yīng)持本人身份證、借款人身份證和借款人授權(quán)委托書到柜臺辦理。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對授權(quán)委托書進(jìn)行公證?！?/P>

　　13.D[解析]借款人需調(diào)整借款期限時，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：①貸款未到期;②無欠息;③無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。

　　14.B[解析]貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即根據(jù)貸款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對定量分類的結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

　　15.A[解析]辦理個人住房貸款時，在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇;事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　16.A[解析]承辦銀行可委托代理的職責(zé)有：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入;貸后審核、催收、查詢對賬。A項(xiàng)金融手續(xù)操作是承辦銀行必須履行的基本職責(zé)。

　　17.D[解析]公積金個人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度：①一般購買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;②購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;③購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;④用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;⑤建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

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　　18.B[解析]根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)"-3對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　19.B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支;②事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　20.D[解析]《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，對項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.ADE[解析]B項(xiàng)：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任;C項(xiàng)：在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。

　　2.CDE[解析]按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

　　3.ABDE[解析]A項(xiàng)：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件;B項(xiàng)：銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要或所具備的條件，確定個人住房貸款檔案是獨(dú)立保管還是與銀行其他檔案公用保管場所;D項(xiàng)：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人;E項(xiàng)：領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件;借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。

　　4.AD[解析]B項(xiàng)：購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;C項(xiàng)：購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;E項(xiàng)：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

　　5.ABCDE[解析]個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留證明;②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　6.ABCDE[解析]略

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　　7.ABDE[解析]金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購買或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。

　　8.ABC[解析]開發(fā)商資信審查內(nèi)容具體包括：①房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;②企業(yè)資信等級或信用程度;③國家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;④稅務(wù)登記證明;⑤會計(jì)報(bào)表;⑥開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;⑦企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。D項(xiàng)屬于對項(xiàng)目本身的審查;E項(xiàng)屬于對借款人審查的內(nèi)容。

　　9.ABCE[解析]貸款發(fā)放時資金劃撥的過程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)如下：①個人貸款信息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī);②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質(zhì)押物是否辦理抵押或質(zhì)押登記手續(xù);③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;

　?、茉谫Y金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會計(jì)憑證填制不合要求，未對會計(jì)憑證進(jìn)行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等;⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　10.ABCDE[解析]保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;②未明確保證期間或者保證期間不明;③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;④借款人互相提供保證，無益于發(fā)放信用貸款;⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個人提供保證;⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　11.ABDE[解析]C項(xiàng)：與商業(yè)貸款相比，個人住房公積金貸款的利率相對較低。

　　12.ABCDE[解析]除ABCDE五項(xiàng)以外，申請公積金個人住房貸款時，借款人還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，例如有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人等。

　　13.BDE[解析]公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的基本職責(zé)為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作;可委托代理的職責(zé)為：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。AC兩項(xiàng)屬于公積金管理中心的基本職責(zé)。

　　14.ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具有以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;②取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件;③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;④已通過竣工驗(yàn)收;⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí);⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　15.BC[解析]B項(xiàng)：月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%);C項(xiàng)：房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入。

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　　16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第38條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)。

　　17.AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　18.AC [解析]A項(xiàng)：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放;C項(xiàng)：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款的方式發(fā)放。

　　19.BCDE[解析]A項(xiàng)：商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%。

　　三、判斷題

　　1.A [解析]根據(jù)《物權(quán)法》第l87條規(guī)定，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。《個人住房貸款管理辦法》第20條規(guī)定，抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

　　2. B[解析]借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)做抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。

　　3. B[解析]個人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。

　　4. A[解析]個人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或者同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。

　　5. B[解析]面談可以在受理貸款申請的同時進(jìn)行。

　　6. B[解析]貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人填寫借款人申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人的，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　　7. A[解析]對于貸款審批的決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)(部門)認(rèn)為有充分的理由時，可提請重新審議(復(fù)議)。提請復(fù)議的業(yè)務(wù)，申報(bào)及審批流程和新業(yè)務(wù)相同，對原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。

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　　8. A[解析]《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　9. A[解析]《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積有套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟焦灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　10.B[解析]非格式條款是在格式條款外另行商定的條款，或?qū)υ瓉淼母袷綏l款重新協(xié)商的條款，是借款合同當(dāng)事人的特別約定。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢?，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。

　　11.B[解析]我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大;而當(dāng)利率處于下降周期時，借款人承擔(dān)的利息壓力減輕，違約的可能性有可能下降。

　　12.B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。

　　13.B[解析]事前信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外的風(fēng)險(xiǎn)，稱為逆向選擇。

　　14.B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。

　　15.A[解析]防范個人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)須特剮重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其是關(guān)注和評估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　16.B[解析]如果借款人超過90天不履行還款義務(wù)，銀行會給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。如果逾期l80天以上，銀行將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進(jìn)行處置。

　　17.B[解析]公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而不能由銀行負(fù)責(zé)審批。

　　18.B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定，住房公積金管理中心不得向他人提供擔(dān)保。

　　19.A[解析]在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的合法性審查時，應(yīng)注意土地使用權(quán)是否被抵押，防止處置抵押物時發(fā)生糾紛，避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，貸款銀行不應(yīng)再為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。