2015銀行初級資格《公司信貸》重點：貸款抵押
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【摘要】2015年下半年銀行從業(yè)資格考試將于10月31日—11月1日舉行，現(xiàn)今距考試還有一個多月的時間，你準備的怎么樣了？環(huán)球網(wǎng)校小編特整理出資料“2015銀行初級資格《公司信貸》重點：貸款抵押”供廣大考生參考使用，預祝你順利通過銀行從業(yè)資格考試。
第三節(jié) 貸款抵押
貸款抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產(chǎn)作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權人則為抵押權人。抵押設定之后，在債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權人優(yōu)先受償。
一、貸款抵押設定條件(★★★)
(一)貸款抵押的范圍
債務人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時，信貸人員應要求其提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸人員應依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時掌握的情況，對債務人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。
根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：
?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?
②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);
③抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;
④抵押人依法有處分權的原材料、半成品、產(chǎn)品;
?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔?jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權;
⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。
不得抵押的財產(chǎn)有：
①土地所有權;
?、诟亍⒄?、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法特別規(guī)定的除外;
③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;
?、芩袡?、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);
⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a(chǎn)。
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(二)貸款抵押額度的確定
1.抵押物的認定
作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權。實行租賃經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。
2.抵押物的估價
銀行在進行抵押貸款中，必須對抵押物價值進行評估。抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。抵押物估價涉及兩個主要環(huán)節(jié)：一是要確定估價方法，二是要確定合理的抵押率。
(1)估價方法
在我國有關法律中，并未就抵押物估價問題作出具體規(guī)定。在實踐中，既可以委托具有評估資格的中介機構給予評估，也可以由銀行自行評估，這將取決于抵押物價值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。
?、賹τ诜课萁ㄖ墓纼r，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素。
?、趯τ跈C器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應當扣除折舊。
③對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。
此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結果產(chǎn)生一定的影響。
(2)抵押率的確定
確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內容。
一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應適當降低。
二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。抵押率包括實際抵押率和擬定抵押率兩類。
實際抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×l00%
擬定抵押率指銀行在進行貸款抵押之前初步確定的抵押率，它是影響抵押物估價的另一個重要因素。抵押物價值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。
3.抵押貸款額度的確認
抵押貸款額度是指銀行根據(jù)抵押物價值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。
抵押貸款=抵押物評估值×抵押貸款率
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
4.抵押合同的簽訂
貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：①被擔保的主債權種類、數(shù)額;②債務人履行債務盼期限;③抵押物的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;④抵押擔保的范圍;⑤當事人認為需要約定的其他事項。
根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應按有關規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。
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(三)貸款抵押的效力
1.抵押擔保的范圍
抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。
2.抵押物的轉讓
在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。若轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權，超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。同時，抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
3.抵押物的保值
在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的償范圍內要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權的擔保。
4.抵押權的實現(xiàn)
抵押擔保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現(xiàn)?？傊盅簷嗯c其擔保的債權同時存在，債權消失的，押權也消失。
二、貸款抵押風險(★)
(一)貸款抵押風險
1.抵押物虛假或嚴重不實
抵押權建立的前提是抵押物必須實際存在，且抵押人對此擁有完全的所有權?？陀^上由于所有權的確定事項較復雜、政策性很強，又可能涉及多個部門的事情，存在一些漏洞，給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分子可乘之機。
2.未辦理有關登記手續(xù)
我國《擔保法》規(guī)定了在法律規(guī)定一定范圍內的財產(chǎn)抵押時，雙方當事人不但要簽訂抵押合同，而且要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。實踐中，有可能發(fā)生未辦理抵押登記的情況，甚至作了假!登記。
3.將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意
共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權。對以共有財產(chǎn)抵押的，按照共有財產(chǎn)共同處分的原則，應該經(jīng)得各共有人的同意才能設立，否則抵押無效。
4.以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意
未經(jīng)所有權人同意就擅自抵押的，不但抵押關系無效，而且構成侵權。所以，以第三方的財產(chǎn)作為抵押，必須經(jīng)得第三方同意，并辦理有關法律手續(xù)，方能有效。
5.資產(chǎn)評估不真實，導致抵押物不足值
抵押物價值是隨著市場行情變化，相對不確定，但借款人往往為了多貸款，利用各種手段盡量爭取將抵押物價值抬高，而一些中介評估機構不規(guī)范競爭，造成目前資產(chǎn)評估不真實的情況大量存在，使抵押物
6.未抵押有效證件或抵押的證件不齊
抵押中的財產(chǎn)一般都由抵押人控制，如果抵押權人未控制抵押物的有效證件，抵押的財產(chǎn)就有可能失控，就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重復抵押。
7.因主合同無效，導致抵押關系無效
抵押權的發(fā)生與存在須以一定的債權關系的發(fā)生與存在為前提和基礎。故抵押權是一種從權利。主合同無效，從合同也無效。
8.抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)
如果抵押人以易損耗的機器或交通運輸工具作抵押，抵押物易受損失，且價值貶值快，從而使貸款難以獲得有效的保障。對于專用機器設備等抵押物，由于變現(xiàn)能力差，不易流轉，也難以實現(xiàn)抵押價值。
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(二)貸款抵押的風險防范
1.對抵押物進行嚴格審查
首先要確保抵押物的真實性，信貸人員要審查有關權利憑證，對于房地產(chǎn)抵押的，要對房地產(chǎn)進行實地核查;其次確保抵押物的合法性，信貸人員要嚴格依照相關法律法規(guī)審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產(chǎn)用于抵押。最后認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。特別注意：用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時。必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。
2.對抵押物的價值進行準確評估
在實際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估。
3.做好抵押物登記工作，確保抵押關系的效力
根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設備和其他動產(chǎn)進行抵押時需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效，以確保抵押關系的合法有效。
4.抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限
抵押期限應等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。
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