會計實(shí)訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)房屋出租的賬稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)房屋出租的賬務(wù)處理：

(1)商品房對外出租

借：投資性房地產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

(2)一次性收到房屋租金

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

(3)如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計稅

貸：銀行存款

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計稅

(4)如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計稅

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：其他業(yè)務(wù)收入

(5)按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

◆房地產(chǎn)企業(yè)房屋出租的稅務(wù)處理：

(1)增值稅

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(2)企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

國稅函(2010)79號第一條：

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

(3)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。

財稅【2016】43號：營改增后，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

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