環(huán)球網(wǎng)校2017年中級經(jīng)濟(jì)師《中級房地產(chǎn)》章節(jié)練習(xí)題第五次直播

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　　一、單選題

　　1.同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟(jì)效益往往不同。這體現(xiàn)了地產(chǎn)投資具有( )的特點(diǎn)。

　　A. 投資品種多樣性

　　B.投資價(jià)值附加性

　　C.投資區(qū)域差異性

　　D.投資收益?zhèn)€別性

　　【答案】D

　　【解析】房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。投資者不同，效益不同，這是投資收益?zhèn)€別性特點(diǎn)。

　　2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為( )萬元。

　　A.3210

　　B.3420

　　C.3630

　　D.3675

　　【答案】B

　　【解析】因?yàn)槔⒉辉儆?jì)息，故本題考核的是單利的計(jì)算。貸款額=5000×60%=3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元，第一年末還利息=1000×7%×3=210萬元，第二年末還利息=1000×7%×2=140萬元，第三年末還利息=1000×7%=70萬元，三年后還款總額=還本金+還利息=3000+70+140+210=3420萬元?？筛鶕?jù)生活常識計(jì)算。

　　3.某家庭向銀行申請了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為30年、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　【答案】A

　　【解析】已知P求A，利用公式：

　　4.某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A(chǔ)=60萬元，N=20年，i=10% 求現(xiàn)值P后減去初始投資500萬元等于10.8萬元。P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=510.8萬元，510.8-500=10.8萬元。

　　5.某投資者以100萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的25%。該項(xiàng)投資的償債備付率是( )。

　　A. 1.32

　　B. 1.76

　　C. 1.88

　　D. 2.50

　　【答案】A

　　【解析】償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額

　　可用于還本付息的資金=15-15×25%=11.25萬元。

　　當(dāng)期應(yīng)還本付息額：等額本息還款公式計(jì)算為8.54萬元。

　　償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額=11.25/8.54=1.32

　　二.多選題

　　1.從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有()。

　　A.政策變化

　　B.投資收益

　　C.價(jià)格波動

　　D.通貨膨脹

　　E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】BDE

　　【解析】資金的時(shí)間價(jià)值的概念及產(chǎn)生原因。資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用主要包括( )。

　　A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B.建安工程費(fèi)

　　C.管理費(fèi)用

　　D.銷售費(fèi)用

　　E.財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　【答案】CDE

　　【解析】出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。開發(fā)費(fèi)用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。AB屬于開發(fā)成本。

　　3.對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出，屬于運(yùn)營成本的是( )。

　　A.人工費(fèi)

　　B.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　C.清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　D.保安費(fèi)用

　　E.消費(fèi)稅

　　【答案】ABCD

　　【解析】經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。ABCD都屬于運(yùn)營成本的內(nèi)容。

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　　三.案例分析題

　　某投資者購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。單位：萬元

　　1.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

　　A.72.44

　　B.125.12

　　C.164.37

　　D.280.00

　　【答案】A

　　【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時(shí)折現(xiàn)率選用10%

　　即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

　　2.該投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

　　A.3.56

　　B.4.00

　　C.4.17

　　D.5.00

　　【答案】A

　　【解析】計(jì)算累計(jì)凈現(xiàn)金流量。然后直接判斷為A:3.56

　　3.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是( )。

　　A.10.00%

　　B.14.88%

　　C.20.00%

　　D.31.20%

　　【答案】B

　　【解析】折現(xiàn)率為10%時(shí)凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時(shí)求取凈現(xiàn)值為-2.22

　　內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。FIRR=14.88%

　　4.假如( )，該投資項(xiàng)目收益率將下降。

　　A.凈租金收益減少

　　B.第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換

　　C.置業(yè)投資增加

　　D.通貨膨脹率下降

　　【答案】AC

　　【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。

　　第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

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