2017年經濟師考試初級房地產專業(yè)知識模擬題三

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　　1城市國有土地的范圍具體包括(　　)。

　　A.城市市區(qū)的土地

　　B.城市郊區(qū)部分土地

　　C.不平等條約獲得的境外土地

　　D.其他依照法律沒收，征用為國家所有的土地

　　E.國家依法征用由機關、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊、學校等單位使用的土地

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》明確了國有土地的范圍，主要包括：①城市市區(qū)的土地;②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地：③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災害等的原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。農村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有。

　　2有下列行為之一的，廉租住房住戶應當按照合同約定退回廉租住房(　　)。

　　A.無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的

　　B.無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的

　　C.私自改變廉租住房的內部建筑結構

　　D.無正當理由連續(xù)1年以上未在所承租的廉租住房居住的

　　E.無正當理由累計1年以上未交納廉租住房租金的

　　參考答案：A,B

　　參考解析

　　城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：①無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的;②無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

　　3現(xiàn)實中對房地產估價的需要是多方面的，除房地產交易、抵押、稅收的需要外，還有(　　)。

　　A.房地產保險和損害賠償?shù)男枰?/p>

　　B.房地產征用拆遷補償?shù)男枰?/p>

　　C.房地產糾紛解決的需要

　　D.房地產轉讓的需要

　　E.政府強制規(guī)定的需要

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　房地產估價的需要主要有：①國有建設用地使用權出讓的需要;②房地產轉讓的需要;③房地產抵押貸款的需要;④房地產征收征用補償?shù)男枰?⑤房地產損害賠償?shù)男枰?⑥房地產分割、房地產稅收、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定的需要;⑦企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產重組、產權轉讓、租賃、清算等經濟行為的需要。

　　4劃撥土地使用權包括的形式有(　　)。

　　A.土地使用者繳納拆遷安置、補償費用

　　B.有償取得

　　C.無償取得

　　D.占用

　　E.侵占

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　劃拔土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，以劃拔方式取得的土地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

　　5真正需要估價的主要是(　　)等無形資產和企業(yè)整體資產。

　　A.房地產

　　B.日用品

　　C.古董

　　D.名家藝術品

　　E.珠寶玉石

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　對于價值量較小或者價格依照通常方法交易確定的商品或者資產，通常不需要專業(yè)估價。真正需要專業(yè)估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等。

　　6下列選項中，屬于檔案管理內容的有(　　)。

　　A.物業(yè)權屬資料

　　B.業(yè)主的權屬檔案資料

　　C.物業(yè)運行記錄

　　D.檔案的更新

　　E.物業(yè)服務企業(yè)行政管理

　　參考答案：A,B,C,E

　　參考解析

　　檔案管理是指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對物業(yè)和業(yè)主的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保存、統(tǒng)計、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據和參考資料的活動。物業(yè)管理檔案的內容包括物業(yè)權屬資料、技術資料和驗收文件，業(yè)主的權屬檔案資料、個人資料，物業(yè)運行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務記錄和物業(yè)服務企業(yè)行政管理以及物業(yè)管理相關合同資料等。檔案管理應對業(yè)主的個人信息保密。

　　7下列選項中，不屬于房產稅基本特點的有(　　)。

　　A.房產稅屬于財產稅，其征稅對象是房產

　　B.大、中、小城市的稅率標準不一樣

　　C.按年征收，分期繳納

　　D.實行等級幅度稅額

　　E.對于出租的房產按租金收入征稅

　　參考答案：B,D

　　參考解析

　　房產稅的基本特點包括：①屬于財產稅，其征稅對象是房產;②按年征收、分期繳納;③區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產，依照房產余值計算繳納，對于出租的房產，依照房產租金收入計算繳納;④稅率全國統(tǒng)一。

　　8下列選項中，屬于房地產市場特征的有(　　)。

　　A.經營對象的不可移動性

　　B.以地產交易為主

　　C.是一個地區(qū)性市場

　　D.以房產交易為主

　　E.以租賃市場為主

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　房地產市場的特征：①交易的房地產實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產權利(如房屋所有權、建設用地使用權)的轉移;②交易的對象非標準化，是一個產品差異化(異質性)的市場;③是一個地區(qū)性市場;④容易出現(xiàn)壟斷和投機;⑤較多的受法律、法規(guī)、政府政策措施的影響和限制;⑥一般人非經常參與;⑦交易金額較大;⑧交易程序較復雜;⑨廣泛需要房地產經紀人提供服務。

　　9房地產估價合法原則中，在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以(　　)為依據。

　　A.房地產權屬證書

　　B.土地用途管制

　　C.權屬檔案

　　D.合同約定

　　E.城市規(guī)劃

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體來說，遵守合法原則應做到下列四點：①在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案(不動產登記簿)或者合同約定(如租賃權)以及其他合法權屬證明為依據;②在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據;③在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據;④在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

　　10寫字樓屬于(　　)。

　　A.非收益性房地產

　　B.收益性房地產

　　C.出售型房地產

　　D.出租型房地產

　　E.自用型房地產

　　參考答案：B,C,D,E

　　參考解析

　　寫字樓是既可以出租、銷售又可以自用的房地產。寫字樓在本質上具有直接產生經濟收益的能力，因而屬于收益性房地產。

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　　11房地產具有交換價值的前提是房地產具有(　　)。

　　A.投資價值

　　B.市場價值

　　C.使用價值

　　D.稀缺性

　　E.價格

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　房地產具有交換價值的前提：①使用價值，沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值;②投資價值，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件;③市場價值，是房地產對于一個典型的投資者的經濟價值，市場價值是客觀的、非個人的價值，只有存在客觀的市場價值時，房地產才能進行交換。

　　12關于特約服務的說法，正確的有(　　)。

　　A.特約服務是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務

　　B.特約服務通常是在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求

　　C.當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時，可將該項特約服務納入專項服務

　　D.物業(yè)服務企業(yè)在可能的情況下應盡量滿足業(yè)主需求，提供特約服務

　　E.特約服務實際上是公共服務的補充和完善

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　特約服務是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。這種服務通常是在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求。此時，物業(yè)服務企業(yè)在可能的情況下應盡量滿足這種需求，提供特約服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有這種需求時，可將此項特約服務納入專項服務。

　　13下列選項中，屬于房地產經紀必要性的有(　　)。

　　A.房地產的價值量大、獨一無二

　　B.委托人懶惰

　　C.房地產交易程序復雜

　　D.房地產的產權復雜

　　E.房地產市場信息不對稱

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　房地產的價值較大、獨一無二等特性和質量、性能、產權復雜，以及房地產市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，使得房地產交易涉及的金額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多、交易過程復雜、交易雙方難以相互信任，因此房地產交易者往往需要專業(yè)的房地產經紀機構和房地產經紀人員為其提供房地產交易相關信息和專業(yè)服務。

　　14房屋建筑安裝工程直接費是由(　　)及其他直接費構成。

　　A.工程量

　　B.材料耗費

　　C.施工管理費

　　D.投資利息

　　E.機械臺班

　　參考答案：A,B,E

　　參考解析

　　房屋建筑安裝工程直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表，將實際費用與工程預算作比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

　　15估價目的不同，(　　)。

　　A.估價結果應相同

　　B.采用的估價方法可能不同

　　C.估價結果可能不同

　　D.估價方法應相同

　　E.采用的依據可能不同

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　估價目的是指一個房地產估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。不同的估價目的將影響估價結果，因為估價目的不同，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據可能不同，估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

　　16根據所有制性質的不同，房地產開發(fā)企業(yè)可以分為(　　)。

　　A.全民所有制經濟的房地產開發(fā)公司

　　B.集體所有制經濟的房地產開發(fā)公司

　　C.民營房地產企業(yè)

　　D.涉外房地產企業(yè)

　　E.房地產項目公司

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　按照企業(yè)所有制性質，房地產開發(fā)企業(yè)分為：①公有制的房地產開發(fā)企業(yè)，主要是由全民所有制經濟和集體所有制經濟的房地產開發(fā)經營企業(yè)組成;②非公有制的房地產開發(fā)企業(yè)，主要包括民營房地產企業(yè)和涉外房地產企業(yè)。

　　17關于早期介入，下列說法正確的有(　　)。

　　A.在可行性研究階段介入時要考慮物業(yè)的使用成本

　　B.是在新建物業(yè)竣工后所引入的物業(yè)管理的咨詢活動

　　C.銷售階段主要是參與房地產的銷售

　　D.竣工階段的早期介入的主要內容是參與竣工驗收

　　E.早期介入有助于提高建設單位的開發(fā)效益

　　參考答案：A,D,E

　　參考解析

　　選項B，早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的咨詢活動;選項C，銷售階段早期介入的內容有：①完成物業(yè)管理方案及實施進度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù);④為銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓;⑤派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　18計劃經濟體制下，城鎮(zhèn)住房制度的特點有(　　)。

　　A.國家統(tǒng)包

　　B.無償分配

　　C.低價賣出

　　D.無限期使用

　　E.低租金

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設;建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配;對于分配后的住房，只收取象征性的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

　　19下列選項中，屬于房地產經紀人義務的有(　　)。

　　A.遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則

　　B.接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平

　　C.同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執(zhí)行業(yè)務

　　D.向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務

　　E.為委托人保守商業(yè)秘密

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　房地產經紀人應當履行下列義務：①遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執(zhí)行業(yè)務;③向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務;④為委托人保守商業(yè)秘密;⑤接受國務院建設行政主管部門和當?shù)氐胤秸�府房地產行政主管部門的監(jiān)督檢查;⑥接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。

　　20下列選項中，屬于社區(qū)管理特征的有(　　)。

　　A.公共性

　　B.綜合性

　　C.規(guī)范性

　　D.具體性

　　E.社會性

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　我國的社區(qū)管理是在一定的社會環(huán)境下，社區(qū)管理組織為了維護社區(qū)的正常秩序，滿足居民物質生活、精神生活等特定需要，通過各種體制、手段、方式等對社區(qū)公共事務及自身進行的一系列自我管理和行政管理。社區(qū)管理具有公共性、綜合性、規(guī)范性、具體性等特征。

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