2017年經(jīng)濟師《中級房地產(chǎn)》章節(jié)講義預習：集體建設用地使用制度

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　　集體建設用地使用制度

　　【本節(jié)考點】

　　【考點】集體建設用地的使用范圍和原則

　　【考點】集體建設用地使用權的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押

　　【考點】農(nóng)村宅基地及其管理

　　【考點】農(nóng)村集體土地制度改革新試點

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點】集體建設用地的使用范圍和原則★

　　(一)集體建設用地的使用范圍

　　①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地，村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地，個人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。

　?、谵r(nóng)村村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體所有的土地。

　?、坂l(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)村道路、水利設施、學校，、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　(二)集體建設用地的使用原則

　　(1)維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益。

　　(2)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地。

　　(3)按計劃用地，不得突破計劃控制指標。

　　(4)依法辦理審批手續(xù)。

　　(5)如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　▲本知識點結束

　　【考點】集體建設用地使用權的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押★

　　(一)集體建設用地使用權的取得和收回

　　(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)過批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回集體建設用地使用權，但對土地使用權人造成損失的應當予以補償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當給予負責搬遷。

　　(2)不按照批準的用途使用土地的。

　　(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟組織收回土地使用權，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。

　　(二)集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)

　　農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)。

　　(三)集體建設用地使用權的抵押

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。

　　未經(jīng)國家征收，廠房所占用的集體土地所有權性質(zhì)不因廠房的轉(zhuǎn)讓而改變。

　　▲本知識點結束

　　【考點】農(nóng)村宅基地及其管理★★★

　　(一)農(nóng)村宅基地的概念

　　農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設住宅所使用的集體土地，由農(nóng)民集體所有，由本集體農(nóng)村村民無償使用用于建造住房及其他附屬設施的相關土地。

　　村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)村村民委員會作為宅基地的經(jīng)營管理者，可以代表農(nóng)村集體行使宅基地所有權。

　　(二)宅基地的“一戶一宅”原則(宅基地管理的基本原則)

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過規(guī)定標準。超過標準的，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。

　　(三)農(nóng)村宅基地使用權的取得和審批程序

　　集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權應當符合下列條件之一：

　?、倬幼頂D，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的。

　?、谝蚪Y婚等原因，確需建新房分戶的。

　　③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。

　　④經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口。

　?、菘h級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

　　【真題：2010年單選】關于使用集體建設用地的說法，正確的是( )。

　　A.使用集體建設用地不超過一定面積的，可不辦理審批手續(xù)

　　B.使用集體建設用地應按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地

　　C.使用集體建設用地應按計劃用地，突破計劃控制指標時應報當?shù)赝恋毓芾聿块T備案

　　D.占用集體所有的農(nóng)用地的，不用辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　【答案】B

　　【解析】集體建設用地的使用原則

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　　(1)維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益。

　　(2)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地。

　　(3)按計劃用地，不得突破計劃控制指標。

　　(4)依法辦理審批手續(xù)。

　　(5)如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　【真題：2011年單選】下列農(nóng)民集體所有的土地中，不屬于集體建設用地的是( )。

　　A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 B.宅基地 C.自留地 D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施用地

　　【答案】C

　　【解析】集體建設用地的使用范圍：①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地，村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地，個人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。②農(nóng)村村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體所有的土地。③鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)村道路、水利設施、學校，、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　【真題：2012年單選】集體經(jīng)濟組織成員中，不可以申請農(nóng)村宅基地使用權的是( )。

　　A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的B.因結婚等原因，確需建新房分戶的

　　C.將原有住房租借給他人使用的D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

　　【答案】C

　　【解析】集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權應當符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的。②因結婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

　　▲本知識點結束

　　【考點】農(nóng)村集體土地制度改革新試點(2015年新增)★

　　2015年1月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，標志著我國農(nóng)村集體土地制度改革進入新的試點階段。

　　(一)農(nóng)村集體土地制度改革試點的基本原則

　　(1)把握正確方向，緊扣十八屆三中全會提出的農(nóng)村土地制度改革任務。

　　(2)堅守改革底線，堅持試點先行，確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。

　　(3)維護農(nóng)民利益，始終把維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地利益作為改革的出發(fā)點和落腳點。

　　(4)堅持循序漸進，既要有條件、按程序、分步驟審慎穩(wěn)妥推進，又要鼓勵試點地區(qū)結合實際，大膽探索。

　　(5)注重改革協(xié)調(diào)，形成改革合力。

　　(二)農(nóng)村集體土地制度改革試點的主要任務

　　(1)完善土地征收制度。

　　(2)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度。

　　(3)改革完善農(nóng)村宅基地制度。

　　(4)建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

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