2015年土地估價師《案例與報告》:計算題講解1
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地,土地總面積為3000平方米,交納的土地出讓金為30元/平方米,該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日,該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估,經(jīng)調(diào)查,該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變,請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
簡單計算題
簡單計算題旨在考察應試者對幾種主要估價方法的掌握和應用情況,每道試題著重考察某一種估價方法的具體運用,有一定深度,但不強調(diào)綜合分析。
解答該類試題除需掌握答題技巧外,還要注意以下問題:
(1)數(shù)據(jù)選用。有時題目中給出的已知條件較多,應試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計算,如收益還原法中,無論收益還是費用均應采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應采用客觀成本,除非實際情況與客觀標準一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應試者在審題過程中要能夠做出判斷,清楚什么情況下可以采用實際值,什么情況下不能采用。
(2)參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。
(3)計息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時,需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進去。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價,即要求計算出兩種形式的土地價格。
(2)梳理有關資料??蓪㈩}目提供資料分為兩類:一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期,估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎,也是選擇方法的主要依據(jù),審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致,如土地使用年期等。
(3)考慮資料取舍,找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細審查,看缺少什么條件,是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率,但若仔細審查便不難發(fā)現(xiàn),土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。
(二)解題思路與方法選擇
1.方法選擇本題主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù),可采用成本逼近法評估。
2.解題思路由于題目所給條件比較間接,解題思路亦應與常規(guī)做法略有不同,主要體現(xiàn)在年期修正上,首先需明確待估宗地的剩余使用年期,因土地取得時間與估價時點相差一年,至估價時點止,土地剩余使用年期應為49年。
基本思路:先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正,均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。
(三)公式與計算步驟
1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù):
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