2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考前預(yù)測(cè)題第二套(7)

    2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考前預(yù)測(cè)題第二套

　　四、計(jì)算題(2題，共45分。其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)甲公司于2004年6月通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800┫，經(jīng)開(kāi)發(fā)于2005年6月建成一座建筑面積為950┫的寫(xiě)字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2009年6月委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，要求評(píng)估土地價(jià)值以及土地與建筑物一體的價(jià)值。

　　該評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時(shí)K市中心區(qū)同類(lèi)寫(xiě)字樓月租金為50元/┫(建筑面積)，管理費(fèi)支出為租金的5%，年支付各項(xiàng)稅金平均為35元/┫(建筑面積)。除管理費(fèi)外，還需支出維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　假定該寫(xiě)字樓建筑物的重置價(jià)為1600元/m2，殘值為零，年支出維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年支出保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，估價(jià)基準(zhǔn)日定為2009年6月30日。請(qǐng)根據(jù)以上資料進(jìn)行估算(需提供總價(jià)和單價(jià))。

　　(二)經(jīng)政府批準(zhǔn)，一工業(yè)企業(yè)計(jì)劃將其使用的一宗國(guó)有土地A投入到新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。該機(jī)構(gòu)收集到下列可用資料：

　　(1)A宗地周?chē)貐^(qū)2006年新征地資料，征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用為35萬(wàn)元/h┫。

　　(2)與A宗地位于同一區(qū)域的于2005年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，年出租凈收益為23元/┫。

　　(3)與A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，2003年4月出讓?zhuān)鲎屇昶跒?0年，開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，出讓地價(jià)為224元/┫。

　　(4)當(dāng)?shù)赝恋亍叭ㄒ黄健遍_(kāi)發(fā)費(fèi)用平均為50元/┫，從征地到完成“三通一平”的開(kāi)發(fā)周期一年，土地開(kāi)發(fā)資金利息率為12%，投資回報(bào)率為l0%，土地增值收益率為20%，土地還原率為8%。

　　(5)當(dāng)?shù)赝蛔诘亻_(kāi)發(fā)程度不同時(shí)的地價(jià)差異情況為：“五通一平”時(shí)地價(jià)比“三通一平”時(shí)地價(jià)高l00元/┫，“七通一平”時(shí)地價(jià)比“三通一平”時(shí)地價(jià)高150元/┫。

　　(6)征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開(kāi)發(fā)程度差異外，其他因素比較表為：

　　請(qǐng)根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地在2006年6月達(dá)到“三通一平”條件的50年土地使用權(quán)價(jià)格。

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