2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章重點(diǎn)

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　　第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

　　房地產(chǎn)投資概念，房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。

　　房地產(chǎn)投資的形式，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，直接投資以可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)置業(yè)投資兩種形式。置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的，一般有兩個(gè)，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用。二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲得轉(zhuǎn)售收益。

　　房地產(chǎn)投資的特性A

　　(一)位置固定性或不可移動(dòng)性1、受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，2、周?chē)h(huán)境的影響。

　　(二)壽命周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)壽命可以分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應(yīng)性，指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　(四)各異性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。1、內(nèi)部附屬設(shè)備、2、臨街情況、3、物業(yè)管理情況。這種差異往往反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影響，1、土地供給、2、住房、3、金融、4、財(cái)政稅收，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(六)專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性，指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

　　(七)相互影響，指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　房地產(chǎn)投資的利弊B

　　1、房地產(chǎn)投資之利(1)相對(duì)較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處，(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級(jí)。之弊(1)流動(dòng)性差，(2)投資數(shù)額巨大，(3)投資回收期較長(zhǎng)。(4)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析的目的，1、預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大。2、相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大。3、預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何。

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)A，

　　(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)周期風(fēng)險(xiǎn)、指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、指急于將商品況換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)利率風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。

　　(六)政策風(fēng)險(xiǎn)、政府對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等。

　　(七)政治風(fēng)險(xiǎn)。

　　(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)、指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。

　　個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：

　　(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　(二)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　(四)比較風(fēng)險(xiǎn)，又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。

　　房地產(chǎn)投資三要素，是區(qū)位、區(qū)位、還是區(qū)位，指某一具體投資場(chǎng)地城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

　　影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括。1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2、周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境，3、易接近性，(三)零售商業(yè)物業(yè)，包括，可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。(四)工業(yè)物業(yè)，包括，1、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕?、交通運(yùn)輸是否中夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)。技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，控制環(huán)境污染的政策等。

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