2014物業(yè)管理師管理實務:幾種典型設施設備的管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》章節(jié)知識點匯總

　　幾種典型設施設備的管理

　　一、供配電系統(tǒng)

　　(一)種類

　　物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電;按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電;按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電;按供電性質分為長期供電和臨時供電。

　　(二)管理工作主要內容

　　(1)配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。

　　(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。

　　(3)建立供配電系統(tǒng)技術檔案。

　　(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

　　(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調度和用電計劃工作。

　　(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

　　(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。

　　(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。

　　(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。

　　(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。

　　(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質量。

　　(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據(jù)。

　　二、給排水系統(tǒng)

　　(一)種類

　　(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。

　　(2)排水系統(tǒng)可分為：

　　1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們日常生活中的洗滌用水。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。

　　2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。

　　3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產過程中排出的生產廢水和生產污水。

　　(二)管理工作主要內容

　　(1)建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內室內外給排水設備、設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。

　　(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。

　　(3)建立給排水工程技術檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。

　　(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數(shù)量的零備件和易損易耗品。

　　(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質。如需限水、停水，則要提前通知用戶。

　　(6)有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。

　　(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。

　　(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。

　　(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

　　(三)注意事項

　　(1)應保證消防用水的基本儲備。

　　(2)北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

　　(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

　　(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

　　三、消防系統(tǒng)

　　(一)構成

　　物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設備以高層建筑最為齊全復雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。

　　1.火災報警系統(tǒng)

　　火災報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡器材組成。

　　2.消防控制中心

　　消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防水泵、送排風機、消防電梯等設施。

　　3.消火栓系統(tǒng)

　　消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應用最為普遍的滅火裝置。

　　4.自動噴灑滅火系統(tǒng)

　　自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火災使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應用越來越廣泛。

　　5.防排煙系統(tǒng)

　　防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風管道、排煙風機、正壓送風機組成，通過排煙風機抽走含煙氣體，用正壓風機強制送入新鮮空氣，使保護區(qū)域當中的人員免受毒煙傷害。

　　6.安全疏散和防火隔離系統(tǒng)

　　安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離。

　　7.手提式滅火器

　　手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。

　　8.其他滅火系統(tǒng)

　　其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房，發(fā)電機房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。

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　　(二)管理工作主要內容

　　(1)配備消防設施主管技術人員，要求這些人員既有機電設備管理的知識和經驗，又有必要的消防知識，有較強的工作責任心。

　　(2)建立嚴格的消防設施管理制度，每個消防設備都應指定設備責任人，設有消防控制中心的要安排24小時值班。

　　(3)建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結構、性能、技術指標和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應包括每次實驗、測試的結果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。

　　(4)建立消防設備巡視、檢查、測試制度，具體內容可根據(jù)消防設備的使用要求和技術說明書制訂。

　　1)每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位;檢查各處消防水管是否漏水;檢查各類手提式滅火器是否完好;檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。

　　2)每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次;檢查各類信號指示燈是否正常;檢查各類水壓壓力表是否正常;檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹;檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。

　　3)每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效;檢測煙感、溫感探測器是否正常工作;消火栓放水檢查一次;檢查消防報警按鈕、警鈴及指示燈;檢查消防廣播系統(tǒng);消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試;檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水;氣體滅火裝置的檢查測壓。

　　每年結合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)動協(xié)調運行進行測試。

　　(5)對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內整改完畢，并進行調查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。

　　(6)對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。

　　(三)注意事項

　　(1)同其他機電設備不同，消防設備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。

　　(2)消防演習是測試消防設備的有效手段，它不僅能全面測試消防設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產生的判斷和操作失當?shù)腻e誤。

　　四、電梯系統(tǒng)

　　(一)種類

　　常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯;按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯;按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。

　　(二)管理工作主要內容

　　(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書。

　　(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大、中修計劃和工作程序等。

　　(3)建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

　　(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業(yè)技術服務公司。

　　(5)根據(jù)物業(yè)的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養(yǎng)時間。

　　(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

　　(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔時，要認真審核承包方的專業(yè)技術水準和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務進行評價。

　　(9)電梯每年要由政府技術監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

　　五、空調系統(tǒng)

　　(一)種類

　　空調冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收式制冷機;按冷源設備布置的情況可分為中央空調和獨立空調等等。

　　(二)管理工作主要內容

　　(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術人員負責空調系統(tǒng)的管理，并進行階段性的崗位培訓。

　　(2)建立空調系統(tǒng)技術檔案。

　　(3)根據(jù)空調設備生產廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制訂空調系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調整計劃。

　　(4)備齊空調維修、測試用工具，準備恰當數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調專業(yè)維修服務公司和零件供應商檔案。

　　(5)根據(jù)物業(yè)性質和人流規(guī)律等特點，確定每年空調的開停日期和每日的開停時間，以及空調在各個時間的工作狀態(tài)。

　　(6)進行空調用電用水計量和空調運行成本核算，測算空調收費。

　　(7)在空調設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪聲污染問題。

　　(8)在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調時提供技術指導，主要內容有：

　　1)用電負荷的計算和供電線路的匹配;

　　2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內容。

　　(9)在空調系統(tǒng)停機一段時間(如冬季停機)重新投入運行或空調送暖和送冷交替之前，要對空調系統(tǒng)進行嚴格細致的檢查調整工作，主要內容有：

　　1)對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調整;

　　2)清理各管道內的灰塵;

　　3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調整;

　　4)檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常;

　　5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

　　(10)定期對空調系統(tǒng)進行測試，以便進行相應的調整和改進，使空調系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。

　　(三)注意事項

　　(1)空調系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調管理應該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：

　　1)使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質的負荷區(qū)別對待，這是空調節(jié)能的重要手段;

　　2)保證和加強相關管道的保溫;

　　3)盡可能消除或減少空調房間內各種干擾源的影響;

　　4)保證冷媒液的恰當用量;

　　5)冷凝水的排除等。

　　(2)空調系統(tǒng)運行產生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調管理人員所忽視。

　　(3)中央空調系統(tǒng)是保證建筑物內空氣質量的重要設備，應注意恰當?shù)乜刂菩嘛L比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

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