2014物業(yè)管理師制度與政策:房地產(chǎn)抵押的概念

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　　房地產(chǎn)抵押的概念

　　抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)別，抵押是以不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。《擔(dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的擔(dān)保方式，都屬于抵押擔(dān)保形式。

　　由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用時間長、不可移動、產(chǎn)權(quán)管理嚴密等特點，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。

　　(一)房地產(chǎn)抵押的一般概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

　　(二)房地產(chǎn)抵押的特定概念

　　房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押;二是預(yù)購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　2.預(yù)購商品房貸款抵押

　　所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進行按揭貸款存在著較大風(fēng)險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金進行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進行公證。

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