2014物業(yè)管理師制度與政策:土地使用權的處理原則

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　　土地使用權的處理原則

　　房地產轉讓的內容包括房屋轉讓和土地使用權轉讓，由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。同時，房地產使用的國有土地，包括出讓土地使用權和劃撥土地使用權兩種情況。在出讓土地使用權的房地產轉讓中，一方面會涉及土地使用權出讓合同中約定權利義務的繼承問題，另一方面要防止利用土地使用權轉讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權的房地產轉讓中，房地產轉讓價格包含土地轉讓價格，因此直接關聯到國家的土地收益。為解決以上問題，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》，結合現實城市房地產的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權的房地產轉讓原則和劃撥土地使用權的房地產轉讓原則，分別作出規(guī)定。

　　(一)以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

　　1.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　2.對于以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓，《城市房地產管理法》還規(guī)定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！币蠓康禺a轉讓后，“其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！蓖瑫r，對“受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！?/P>

　　(二)以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

　　1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉讓房地產的制度和政策。其中，人民政府按照國務院規(guī)定，要求轉讓房地產時應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，受讓方應當依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。人民政府按照國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　2.屬于下列情形之一的，經人民政府批準可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。

　　(1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

　　(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　按照以上規(guī)定轉讓的房地產，如果再轉讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

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