2014年土地估價師考試《案例與報告》經典試題(4)

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    2014年土地估價師考試《案例與報告》經典試題匯總

　　(一)某土地估價師接到一項業(yè)務，委托方A公司要求就一宗土地補償問題提出一個價格咨詢意見，價格基準日確定在2008年6月30日。下面是估價師與委托方交談并到現場調查的記錄要點，閱讀后回答相關問題。

　　(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿易，規(guī)模中等。

　　(2)委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農地，距縣城約1千米左右。

　　(3)與農民協商過程順利，簽訂協議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實質性使用。

　　(4) 2001年5月，當地國土資源局查知，認為未經過批準屬于違法用地，要求A公司補辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費用，A公司累計支出征地費用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。

　　(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側邊緣，現已完成環(huán)城道路和綠化建設。

　　(6)與此同時，該縣設置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內，A公司領取了國有土地使用證。

　　(7)目前開發(fā)區(qū)已經完成統一規(guī)劃和建設，基礎設施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側土地為寰宇電器公司所有，西側土地為天天食品服務公司所有，南側土地為時代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內部道路占用了A公司1畝的土地。

　　(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補開的出讓金收據，但沒有補簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎設施費，但沒有落實。

　　(9)現場看見，土地東側已經建設1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設時間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內的一條主要馬路，南側為原來道路改造的通城路，可以直達縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。

　　(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進行補償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補償，并要求補償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

　　(11)調查時，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎設施費比2002年增長了10%。

　　問題(每小題4分)

　　1、 用簡單的語言，以上述內容為基礎，按照時間順序寫出土地取得及權利變化的基本過程。

　　2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

　　3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進行補償，一般可以以哪些相關文件作為出讓用地性質的證據(包括上述描述中沒有提到的)。

　　4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質進行補償，請列出出讓地價內涵的要點。

　　5、 請根據記錄要點中給定的工業(yè)地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程。