2014年土地估價師土地估價實務(wù)精選試題二

2014土地估價vip套餐

　　2014年土地估價師土地估價實務(wù)精選試題匯總

    一、單項選擇題(共30題，題號1-30，每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯不得分，不倒扣分)

　　1.某估價機(jī)構(gòu)在承接一項土地評估業(yè)務(wù)后安排土地估價師對待估宗地周邊環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，你認(rèn)為該調(diào)查的主要目的是了解待估宗地的( D )。

　　A.待估地產(chǎn)狀況

　　B.地上建筑物狀況

　　C.市場情況

　　D.區(qū)域因素條件

　　2.價格定義是土地估價最重要的程序，完整的土地價格定義應(yīng)包括(A)等內(nèi)容。

　　A.估價期日、實際與設(shè)定開發(fā)程度、實際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實際與設(shè)定使用年期、價格類型

　　B.估價日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定使用年期、價格類型

　　C.估價期日、實際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年期

　　D.估價期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年期

　　3.一個合格的土地估價師從信息收集分析到價格測算都要具有較好的專業(yè)素養(yǎng)，你認(rèn)為下列描述，(C )是不正確的。

　　A土地估價依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

　　B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大

　　C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是經(jīng)濟(jì)因素對地價所產(chǎn)生深刻的影響

　　D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

　　解析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是行政(政府土地政策)因素對地價所產(chǎn)生深刻的影響

　　4.估價機(jī)構(gòu)接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應(yīng)開展的工作為( B )。

　　A.要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價對象位置、宗地號等情況

　　B.選擇適宜的估價方法進(jìn)行初步地價測算

　　C.與委托方商討確定土地估價基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價報告

　　D.就轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進(jìn)行地價測算

　　5.“同一供需圈”是指( )。

　　A. 待估宗地所在區(qū)域

　　B.與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

　　C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

　　D.與待估宗地相鄰的區(qū)域

　　答案：B

　　解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。

　　6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了地價評估，估價師在估價報告中進(jìn)行了下列描述，其中正確的是( D )。

　　A.為委托方了解估價對象房地產(chǎn)正常市場價值提供價格參考依據(jù)

　　B.設(shè)定評估結(jié)果為估價對象在產(chǎn)權(quán)無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價值

　　C.評估時部分參數(shù)采用估價對象的實際數(shù)據(jù)

　　D.該地公布的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價基準(zhǔn)日為2007年12月16日，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時需進(jìn)行期日修正

　　7.某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬元。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.35

　　答案：B

　　解析：(8-3)=5

　　8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( B )。

　　A.補(bǔ)交土地出讓金

　　B.與地上的廠房等建筑物共同抵押

　　C.以土地所有權(quán)抵押

　　D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)

　　9.若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格P計算公式為( )。P=

　　A/(r+s)

　　B.P=A/(rxs)

　　C.P=A/(r-S)

　　D.P=A/r+A/s

　　答案：C

　　解析：P=A/(r-S)

　　10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的(B )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。

　　A.分等單元

　　B.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度

　　C.基準(zhǔn)作物

　　D.標(biāo)準(zhǔn)樣地

　　11.采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　答案： B

　　解析：采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時，其土地還原率一般應(yīng)高于出讓土地使用權(quán)還原率。

　　12.土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)期限最長的為( D )年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是(D)。

　　A.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降

　　B.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升

　　C.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升

　　D.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升

　　14.采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價依據(jù)。

　　A. 類似土地的客觀純收益

　　B.類似土地的實際純收益

　　C. 類似土地的最高純收益

　　D.類似土地的最低純收益

　　答案：A

　　解析：采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價依據(jù)。

　　15.在評估某臨街商業(yè)用地土地價格時，經(jīng)實地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價成果，又有級別基準(zhǔn)地價成果，則下述評估技術(shù)思路最為恰當(dāng)?shù)氖?A)。

　　A評估時里地線以內(nèi)以路線價為主，里地線以外以級別基準(zhǔn)地價為主

　　B.分別利用路線價和級別基準(zhǔn)地價評估單價，取兩者的平均值確定待估宗地單價

　　C.先利用路線價和級別基準(zhǔn)地價分別進(jìn)行評估，再選擇適宜的估價基本方法作為印證進(jìn)行評估，取與基本估價方法評估結(jié)果最接近的價格作為最終結(jié)論

　　D.一般情況下，路線價與級別基準(zhǔn)地價的價格水平相差懸殊，不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　16.根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點(diǎn)地價：樣點(diǎn)地價=( )/(出租柜臺分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　A.商店純收益

　　B.商店總收益

　　C.商店土地純收益

　　D.商店出租柜臺土地純收益

　　答案：D

　　解析：樣點(diǎn)地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說法中正確的是(A. )。

　　A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基準(zhǔn)

　　B.在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，縣級分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比

　　C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地

　　D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高

　　18.在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價―開發(fā)成本―利潤―利息―稅金”中，利息是指( )。

　　A.開發(fā)費(fèi)的利息

　　B.各項預(yù)付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息

　　答案：B

　　解析：剩余法的利息是指各項預(yù)付資本的利息。

　　19.不同用途土地估價的技術(shù)路線應(yīng)該根據(jù)具體情況確定，下列說法中，不正確的是(C)。

　　A.液化氣儲備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實驗基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評估

　　B.評估別墅、高級公寓等居住用地應(yīng)首選市場比較法進(jìn)行評估，且應(yīng)重點(diǎn)分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對地價的影響

　　C.油(氣)井場用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，其他宗地價格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個別因素修正后確定

　　D.采用收益還原法評估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時，收益應(yīng)取整體收益

　　20.在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時，選取了五個因素，通過特爾菲法，已確定出因素的重要程度為VlV3，V3=V4=V5，若采用因素成對比較法(0，0.5，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是(C)。

　　A.Vl的權(quán)重為0.3

　　B.V2的權(quán)重為0.4

　　C.V2的權(quán)重為0.5

　　D.V5的權(quán)重為0.1

　　21.土地估價師在確定宗地地價評估結(jié)果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( D )。

　　A.替代原則

　　B.最有效利用原則

　　C.公開、公平原則

　　D.獨(dú)立性原則

　　22.對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是(B )。

　　A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　B.成本逼近法

　　C.收益還原法

　　D.剩余法

　　23.剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。

　　A..估算開發(fā)后的售價

　　B.估算開發(fā)的總費(fèi)用

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D.估算開發(fā)周期

　　答案：C

　　解析：剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。

　　24.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地分等定級的說法中，不正確的是(C)。

　　A.城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系

　　B.土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異

　　C.土地級反映城鎮(zhèn)之間土地區(qū)位條件和利用效益的差異

　　D.土地分等定級的實質(zhì)就是依據(jù)土地使用價值的優(yōu)劣，評定出土地等級

　　解析：正確的為土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。

　　25.采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。

　　A..耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　B.耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　C.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)

　　D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　答案：C

　　解析：采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。

　　26.根據(jù)剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價及土地使用證書等費(fèi)用估計為地價款的2%，則待估地塊的價格應(yīng)為( )萬元。

　　A..980

　　B.1000

　　C.1002

　　D.1020

　　答案：A

　　解析：1000×(1-2%)= 980萬元。

　　27.制定征地區(qū)片綜合地價的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的( B )。

　　A.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)

　　B.建設(shè)用地范圍內(nèi)

　　C.建成范圍內(nèi)

　　D.農(nóng)用地范圍

　　28.根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進(jìn)人土地估價機(jī)構(gòu)從事土地估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于( B )年的專業(yè)實踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　29.土地估價師以惡意壓價等不正當(dāng)競爭手段爭攬業(yè)務(wù)，違反了(C )。

　　A.《土地估價師資格考試管理辦法》

　　B.《中國土地估價師協(xié)會章程》

　　C《注冊土地估價師自律守則》

　　D.《土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)》

　　30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，中等城市基準(zhǔn)地價評估的工作底圖的比例尺為(C)。

　　A.1：500～1：1000

　　B.1：1000―1：5000

　　C.1：5000―I：10000

　　D.1：10000-1：50000

　　二、多項選擇題(共20題，題號31～50，每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　31.土地估價屬于專業(yè)化的中介服務(wù)，下列關(guān)于土地估價的說法正確的是(BC )。

　　A.土地估價師為了估價，必須有相應(yīng)的工作程序，其順序一般是從擬定估價計劃、決定估價的基本目的、資料收集與整理、查證委估宗地狀況、資料分析與價格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出

　　B.估價師要評估出合理的地價，必須了解有關(guān)社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境、市場等因素對待估地塊的影響，最后提出合理的估價額

　　C.從一般意義上說，土地估價具有土地價值信息披露和價值鑒證兩大功能

　　D.保證估價結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，委托估價者必須遵守簽訂合同、爭取服務(wù)、爭取時效、提高估價數(shù)量等原則

　　E.土地估價合法原則是指所估土地必須是在合法委托的情況下進(jìn)行著人

　　32.個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。

　　A.區(qū)域樓層限制

　　B.深度

　　C.路網(wǎng)狀況

　　D.土地使用權(quán)年限

　　E.物價水平

　　答案：B D

　　解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。物價水平是一般因素。

　　33.在土地估價報告中，估價師在進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說明取得時間、出讓金數(shù)額、(BCD )及宗地使用的特殊規(guī)定。

　　A.法定最高使用年限

　　B.批準(zhǔn)使用年限

　　C.已使用年限

　　D.剩余使用年限

　　E.租賃年限

　　34.影響土地分等定級的因素很多，確定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。

　　A..對土地分等定級有重大影響和作用

　　B.容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致

　　C.覆蓋面廣，并具有針對性

　　D.作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致

　　E.因素變化區(qū)間比較小

　　答案：ABC

　　解析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對土地分等定級有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對性。

　　35.下面有關(guān)土地定級單元的敘述中正確的是( )。

　　A.定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位

　　B.劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域

　　C.土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊

　　D.定級單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性

　　答案：ABC

　　解析：定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位; 劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域; 土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊。

　　36.某工業(yè)倉儲用地地處城市遠(yuǎn)郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃?xì)狻，F(xiàn)場勘察記錄不準(zhǔn)確的是(A B C )。

　　A.宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)

　　B.宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)

　　C.宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)

　　D.宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)

　　E.宗地紅線內(nèi)場地平整

　　37.土地估價師采用收益還原法對某綜合大廈用地價格進(jìn)行評估，該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營用房，五至十層作為辦公用途對外出租。估價作業(yè)時，除進(jìn)行前期現(xiàn)場勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外，還應(yīng)收集的資料包括(A D E )。

　　A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營收益、成本支出等資料

　　B.土地開發(fā)過程中的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益資料

　　C.過去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況

　　D.各經(jīng)營期的房屋出租應(yīng)交稅金

　　E.各經(jīng)營期的經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險費(fèi)

　　38.以下關(guān)于基準(zhǔn)地評估區(qū)段劃分的具體做法正確的是(ABCE)。

　　A.以道路、溝渠或其他明顯地物為界

　　B.在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界

　　C.區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段

　　D.人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)

　　E.對商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場等

　　39.關(guān)于工業(yè)用地價格評估，以下觀點(diǎn)正確的是(A B E. )。

　　A.礦區(qū)用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實際配套狀況設(shè)定

　　B.當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價對象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價格

　　C.某企業(yè)享有價格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價時土地取得費(fèi)取實際成交優(yōu)惠價

　　D.某企業(yè)取得一宗土地后投入大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì)，該費(fèi)用在估價時計入土地開發(fā)費(fèi)

　　E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高

　　40.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級分為(AB)。

　　A.綜合定級

　　B.分類定級

　　C.單項定級

　　D.多項定級

　　E.多用途定級

　　41.農(nóng)用地分等定級單元劃分方法有(B D E )。

　　A..樣地法

　　B.疊置法

　　C.因素法

　　D.多邊形法

　　E.地塊法

　　42.土地定級估價的成果資料主要包括(BC )。

　　A.土地等別圖

　　B.土地級別圖

　　C.樣點(diǎn)分布圖

　　D.監(jiān)測點(diǎn)分布圖

　　E.地價指數(shù)表

　　43.在采用收益還原法評估土地價格時，進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和資料收集一般應(yīng)包括(ABCD)。

　　A.待估宗地和與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益與總費(fèi)用資料

　　B.出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料

　　C.營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料

　　D.直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料

　　E.與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料

　　44.關(guān)于區(qū)域因素對地價的影響中，以下說法正確的有(BD)。

　　A.同一區(qū)域因素對不同用途土地價格影響程度相同

　　B.同一區(qū)域因素對不同用途土地價格影響程度不同

　　C.區(qū)域因素都是直接對地價產(chǎn)生影響

　　D.區(qū)域因素有的對地價產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響

　　E.對商業(yè)用地土地價格有利的區(qū)域因素對居住用地也有類似的影響

　　45.某土地估價機(jī)構(gòu)在開展土地估價業(yè)務(wù)時，下列行為中(A B C E)是錯誤的。

　　A.接受土地儲備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價對河西區(qū)A、B、C組團(tuán)地價評估，同時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團(tuán)土地投標(biāo)價格

　　B.與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費(fèi)的50%提供評估服務(wù)

　　C.倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動收費(fèi)的機(jī)制

　　D.接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術(shù)報告交付委托方

　　E.與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費(fèi)的30%予以返還

　　46.下列有關(guān)土地估價業(yè)務(wù)受理的正確做法是(A D )。

　　A.經(jīng)核實，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托

　　B.對委托方提出的任何目的的土地估價，土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托

　　C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價機(jī)構(gòu)因此未受理該項估價業(yè)務(wù)

　　D.估價機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評估業(yè)務(wù)

　　E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價機(jī)構(gòu)接受委托并將估價結(jié)果反映在同一份估價報告中

　　47.在運(yùn)用剩余法對居住用地土地價格進(jìn)行評估時，對方法運(yùn)用過程中有關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定應(yīng)注意的問題有(ABE)。

　　A.利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式

　　B.土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內(nèi)容

　　C.利息的計算必須采用復(fù)利計息方式

　　D.剩余法理論依據(jù)源于地租原理，即每年的租金剩余

　　E.利潤的計算應(yīng)考慮開發(fā)期的長短

　　48.土地級別劃分可以根據(jù)總分頻率曲線統(tǒng)計判斷，它一般應(yīng)當(dāng)劃在(AB)。

　　A.頻率分布空白區(qū)

　　B.頻率分布的低值區(qū)

　　C.頻率分布的密集區(qū)

　　D.頻率分布的最高點(diǎn)

　　E.頻率分布的平緩變化區(qū)

　　49.關(guān)于路線價法，下列描述正確的是(A D E )。

　　A.在路線價與級別基準(zhǔn)地價重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價為主

　　B.四三二一法則、霍夫曼法則是國際通用的路線價寬度修正方法

　　C.路線價不需要進(jìn)行容積率修正

　　D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價法評估時仍需進(jìn)行年期修正

　　E.美國采用的是累計深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成遞增趨勢，后者百分率成遞減趨勢

　　50.下列與地價監(jiān)測點(diǎn)土地估價有關(guān)的說法正確的是(B C )。

　　A.地價監(jiān)測點(diǎn)價格評估方法有市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法等

　　B.監(jiān)測點(diǎn)地價應(yīng)根據(jù)市場變化定期評估

　　C.利用地價監(jiān)測成果可實現(xiàn)對基準(zhǔn)地價的更新

　　D.地價監(jiān)測以年為固定監(jiān)測周期

　　E.地價監(jiān)測主要工作成果是基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)情景分析題

　　三、情景分析題(1題，有相關(guān)5小題，題號51-55，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共10分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：

　　(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;

　　(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;

　　(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。

　　試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。

　　回答51-55小題的問題。

　　51.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( AB)。

　　A.收益還原法

　　B.市場比較法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　52.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是(ABD)

　　A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價

　　B.租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)

　　C.機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地

　　D.位于繁華地段，沒有出租出去的賓館

　　53.該宗土地于2000年11月1日的市場價格為(D)

　　A.17496(元/平方米)

　　B.17854(元/平方米)

　　C.19630(元/平方米)

　　D.17156(元/平方米)

　　54.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場價格為(A )

　　A.16093(元/平方米)

　　B.17854(元/平方米)

　　C.19630(元/平方米)

　　D.17156(元/平方米)

　　解答：計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。

　　土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]

　　=1609.3(萬元)

　　(5)計算土地單位面積價格

　　土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)

　　55.假如該地區(qū)土地市場較為發(fā)達(dá)，適用于市場比較法，且市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法(D)

　　A.以市場比較法價格

　　B.以收益還原法價格

　　C.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

　　D.采用權(quán)重法加和，且市場比較法法權(quán)重較大

　　解答：(一)解題思路

　　(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。

　　(2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

　　(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。

　　(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。

　　(二)公式與計算步驟

　　1.本題應(yīng)用的主要計算公式

　　房地年純收益：房地年總收益―年總費(fèi)用。

　　建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　土地年純收益：房地年純收益―建筑物年純收益

　　有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　2.計算步驟

　　(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。

　　年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)

　　押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)

　　年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)

　　計算房地年總費(fèi)用。

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)

　　計算房地年純收益。

　　房地年純收益=房地年總收益―房地年總費(fèi)用

　　=363―180=183(萬元)

　　(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。

　　建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限

　　=4000×2500×(50-5)/50

　　=900(萬元)

　　建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　=900×8%=72(萬元)

　　(3)計算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益―建筑物年純收益

　　=183―72=111(萬元)

　　(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。

　　土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

　　=1715.6(萬元)

　　(5)計算土地單位面積價格

　　土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

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