2014物業(yè)管理師《制度與政策》物業(yè)服務(wù)合同

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　　物業(yè)服務(wù)合同

　　《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。”

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，意在引導(dǎo)物業(yè)管理當(dāng)事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時約定一些必要的內(nèi)容，以利于合同的履行。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)管理事項

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，雙方未達成一致的服務(wù)項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應(yīng)當(dāng)另行簽訂補充協(xié)議。

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就是約定各項具體服務(wù)應(yīng)當(dāng)達到的標(biāo)準(zhǔn)。只約定物業(yè)服務(wù)項目不約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，或者約定服務(wù)質(zhì)量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務(wù)質(zhì)量必須具體、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。

　　3.物業(yè)服務(wù)費用

　　首先要明確物業(yè)服務(wù)的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據(jù)不同收費形式明確收費標(biāo)準(zhǔn)、酬金數(shù)額或取費比例、交費時間、交費方式及結(jié)算方式等等。

　　4.雙方的權(quán)利義務(wù)

　　雙方的權(quán)利義務(wù)是泛指法定義務(wù)之外的其他需要約定的權(quán)利義務(wù)?？梢约s定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督方式;物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務(wù)事項的權(quán)利;業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理制度的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務(wù);制止業(yè)主違規(guī)行為的義務(wù)等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規(guī)定基礎(chǔ)上，合同應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等具體內(nèi)容。

　　6.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規(guī)定。當(dāng)事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當(dāng)事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

　　8.違約責(zé)任

　　違約責(zé)任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當(dāng)事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實履行，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責(zé)任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，房屋和設(shè)備設(shè)施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進行物業(yè)管理與服務(wù)的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　二是物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;

　　三是物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。

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