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2014物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的利弊

更新時(shí)間:2014-05-12 09:25:07 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》,房地產(chǎn)投資的利弊相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

  房地產(chǎn)投資的利弊

  1.房地產(chǎn)投資之利

  在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí),實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn),包括自然壽命周期長(zhǎng),易于滿足使用者不斷變化的需要,能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。

  (1)相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平,在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下,該收益率甚至?xí)_(dá)到更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,在持有期內(nèi)獲得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō),收益水平是相對(duì)較高的。

  (2)能夠得到稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運(yùn)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運(yùn)營(yíng)收益為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō),建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng),每年的收益能力都在下降,所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多,致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營(yíng)收益減少,相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。

  (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

  (4)能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的,即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中,房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度,大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn),使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率。

  (5)提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事,所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。

  2.房地產(chǎn)投資之弊

  房地產(chǎn)投資也并不是十全十美,有某些缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在:

  (1)流動(dòng)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn),由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間,其銷售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高,因此它很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的流動(dòng)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因無(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。

  (2)投資數(shù)額巨大。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資,所需的資金常常涉及到幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)十億元人民幣,即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款,也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用,使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí),投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

  (3)投資回收期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的結(jié)束在三五年就能收回投資外,置業(yè)投資的回收期少則十年八年,長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng),要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。

  (4)需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜,直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),因此限制了參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo),同樣也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

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