2014物業(yè)管理師制度與政策:前期物業(yè)服務合同

　　前期物業(yè)服務合同

　　(一)前期物業(yè)服務合同的特征

　　由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同有以下特征：

　　(1)前期物業(yè)服務合同具有過渡性。前期物業(yè)服務合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內。一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

　　(2)前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。

　　(3)前期物業(yè)服務合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。

　　(二)前期物業(yè)服務合同的時效

　　由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權。《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”

　　(三)前期物業(yè)服務合同的主要內容

　　為規(guī)范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，根據該示范文本，前期物業(yè)服務合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務內容與質量

　　3.物業(yè)服務收費方式

　　4.物業(yè)經營管理活動的內容

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　6.物業(yè)的使用與維護

　　7.專項維修資金

　　8.違約責任