江蘇省物業(yè)管理條例(2013年版)第六章物業(yè)的使用和維護

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　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　平時開發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應急避難功能。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

　　在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

　　第六十三條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第六十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

　　業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。

　　第六十五條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。

　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

　　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

　　人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規(guī)定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(十一) 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

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　　第六十八條 城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。

　　第六十九條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

　　第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第七十一條 在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。

　　第七十二條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第七十三條 物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

　　第七十四條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。

　　第七十六條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應急維修費用應當經過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　第七十七條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

　　業(yè)主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

　　第七十八條 業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。

　　住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

　　住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定。

　　第七十九條　對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府確定。

　　舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第八十條　舊住宅小區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，并經法定程序批準可以建設物業(yè)服務用房和一定比例的物業(yè)服務經營性用房。物業(yè)服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

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