2014物業(yè)管理師:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第二章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則(了解)

　　考物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求：

　　遵守法律法規(guī)、考慮市場(chǎng)要素、根據(jù)實(shí)際需要、嚴(yán)格遵守程序。

　　考物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

　　(1)依法組織實(shí)施。(2)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求、(3)確保招標(biāo)投標(biāo)公開、公平、公正地實(shí)施、(4)遵守招標(biāo)投標(biāo)程序，(5)守信踐諾

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序(熟悉、要點(diǎn))

　　考物業(yè)管理招標(biāo)的條件：1.主體條件、2.項(xiàng)目條件

　　1.主體條件：招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán);招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

　　考自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

　　考按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。

　　考物業(yè)管理招標(biāo)的程序

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組　　　　　　2.編制招標(biāo)文件　　　　　　　3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

　　4.發(fā)放招標(biāo)文件　　　　　　　　5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審　　　6.接受投標(biāo)文件

　　7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)　　　　　　　8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　考招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　考招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

　　考招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　考招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。

　　除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函后不得終止招標(biāo)。

　　考公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　考在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

　　考招標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。

　　考評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理老師組成，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　考評(píng)標(biāo)采取集中會(huì)議的方式對(duì)所有的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評(píng)標(biāo)一般采用綜合評(píng)議和百分制量化的評(píng)分方法。

　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

　　考評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　考招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　考備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　考招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;

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　　三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧(熟悉、要點(diǎn))

　　(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件(要點(diǎn))

　　考法律法規(guī)規(guī)定的要求：參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。

　　2.招標(biāo)方規(guī)定的要求

　　考一般會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

　　考物業(yè)管理投標(biāo)的程序(要點(diǎn))

　　1.獲取招標(biāo)信息、　　　　　　　　　　2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范、

　　3.登記并取得招標(biāo)文件、　　　　　　　4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件、

　　5.送交投標(biāo)文件、　　　　　　　　　　6.接受招標(biāo)方的資格審查、

　　7.參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)、　　　　8.簽約并執(zhí)行合同。

　　考投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：1、從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，2、來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

　　考項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況、2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位、3)業(yè)主的需求、4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況、5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程、6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

　　考投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制：主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等四個(gè)方面。

　　考風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：

　　嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng);

　　對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng);

　　完善企業(yè)自身的管理;

　　選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè);

　　充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;

　　慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

　　投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　考投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等五部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

　　(1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)，主要包括：1)公司簡(jiǎn)介。2)公司法人地位及法定代表人證明。3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。

　　(2)技術(shù)文件：又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

　　考投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　考投標(biāo)的策略及技巧：

　　1.投標(biāo)的組織策劃、2.項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘、3.投標(biāo)文件的編寫、4.投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧、5.現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧、6.簽約談判的技巧

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