2014物業(yè)管理師知識點:零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理
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第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理
S制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內容,其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。
一、租戶選擇:聲譽、財務能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務
(一)聲譽:聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。
(二)財務能力
(三)租戶組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內經(jīng)營不同商品和服務的出租空間組合構成了該物業(yè)的租戶組合。 將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一部分來對待,是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。
合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要,位置分配的目標是,在綜合考慮各零售業(yè)務之間的效益外溢、效益轉移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下,實現(xiàn)購物中心整體利潤的最大化。
二、租金確定與調整:基礎租金、百分比租金、代收代繳費用和凈租約、租金的調整
(一)基礎租金:基礎租金又稱最低租金,常以每月每平方米為基礎計算?;A租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關的一個最低收入。
(二)百分比租金
當收取百分比租金時,業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎計算,但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù),其數(shù)量可能在每個月之間有較大的波動,所以百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。
(三)代收代繳費用和凈租約
像寫字樓出租時一樣,當使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時,所有的經(jīng)營費用都應由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而,許多租戶喜歡凈租的形式,也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費用由租戶直接支付。凈租的形式一般有以下幾種:
(1)租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項;
(2)租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費;
(3)所有的經(jīng)營費用包括與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付,而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。
(四)租金的調整
由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(對于主要租戶來說,通常是20一30年;次要租戶的租期也達到3~10年),因此在租約中必須對租金調整做出明確規(guī)定,以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣,租金調整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效,經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每5年調整一次,次要租戶可每年調整一次。
三、租約制定
還要對下述的幾個特殊問題做出具體規(guī)定。
1、關于每一獨立承租單元的用途。2.限制經(jīng)營內容相似的租戶。3.限制租戶在一定地域范圍內重復設店。4.營業(yè)時間。
5.公用面積的維護。6.廣告、標志和圖形。7.折讓優(yōu)惠。8.其他條款。
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