2014物業(yè)管理師:零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

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　　第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　一、選址與規(guī)劃

　　零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應(yīng)考慮市場容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。

　　二、經(jīng)營與運(yùn)作

　　Z零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。

　　中心地理論：消費(fèi)者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本(包括交通成本、時間成本等)。

　　同類零售店聚集理論：只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在著較小的差異(這也就是所謂的“最小差異化”概念)，那么僅靠降低價格是無法壟斷整個市場的，因此銷售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。

　　需求的外部效應(yīng)：需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。因?yàn)橹髁Φ暝谔嵘闶凵虡I(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個重要特征。

　　在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強(qiáng)的策略，下面舉其中的幾個例子。

　　1.租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化、2.引入主力店以帶來大量客流、3.空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)

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