2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》真題與答案

　　2012年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營管理》試卷

　　應(yīng)試人員注意事項

　　1.全卷共兩大題，包括單項選擇題和多項選擇題。

　　2.作答時，采用2B鉛筆在答題卡上涂黑所選的選項。3.考試時間為150分鐘。

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是( )。

　　A.建筑形式

　　B.建筑裝潢

　　C.建設(shè)單位

　　D.建筑質(zhì)量

　　2.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以( )管理為主。

　　A.運行

　　B.策略性

　　C.日常

　　D.設(shè)施

　　3.關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，錯誤的是( )。

　　A.房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于直接投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象只能是舊房地產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入

　　D.房地產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　4.關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是( )。

　　A.房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹

　　B.房地產(chǎn)投資會降低投資者的資信等級

　　C.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處

　　D.房地產(chǎn)投資收益通常高于社會平均利潤

　　5.房地產(chǎn)投資需要估價師、會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的

　　( )。

　　A.適應(yīng)性

　　B.相互影響性

　　C.政策影響性

　　D.專業(yè)管理依賴性

　　6.下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險是( )風(fēng)險。

　　A.收益現(xiàn)金流

　　B.未來經(jīng)營費用

　　C.利率

　　D.資本價值

　　7.關(guān)于凈運營收益的說法，正確的是( )。

　　A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益

　　B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

　　C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差

　　D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差

　　8.下列費用中，不屬于運營費用的是( )。

　　A.房產(chǎn)稅

　　B.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C.抵押貸款還本付息

　　D.保險費

　　9.當(dāng)每年計息周期大于1時，實際利率( )。

　　A.小于名義利率

　　B.等于名義利率

　　C.大于名義利率

　　D.不存在

　　10.下列財務(wù)評價指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)體系中靜態(tài)指標(biāo)的是( )。

　　A.稅前現(xiàn)金回報率

　　B.稅后現(xiàn)金回報率

　　C.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　D.投資回報率

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　　11.關(guān)于物業(yè)價格特征的說法，正確的是( )。

　　A.物業(yè)價格受區(qū)位影響小

　　B.物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格

　　C.物業(yè)價格不容易受交易者的個別因素影響

　　D.物業(yè)價格形成的時間較短

　　12.關(guān)于拍賣底價的說法，錯誤的是( )。

　　A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評估價

　　B.拍賣底價又稱為保留價

　　C.競買人的最高應(yīng)價未達到拍賣底價的，拍賣無效

　　D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標(biāo)的最低售價

　　13.房屋租賃成本租金中不包括( )。

　　A.房產(chǎn)稅

　　B.投資利息

　　C.折舊費

　　D.利潤

　　14.房地產(chǎn)評估價值所對應(yīng)的時間是( )。

　　A.估價時點

　　B.開始估價日期

　　C.完成估價日期

　　D.出具估價報告日期

　　15.下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是( )。

　　A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率

　　B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成

　　C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向

　　D.Ⅸ域地質(zhì)條件

　　16.按照交易形式細分，可以將房地產(chǎn)市場劃分為( )。

　　A.居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等

　　B.房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場

　　C.低檔物業(yè)市場、中低檔物業(yè)市場、中檔物業(yè)市場、中高檔物業(yè)市場和高檔物業(yè)市場

　　D.一級市場、二級市場、三級市場

　　17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為( )萬m2。

　　A.138

　　B.202

　　C.242

　　D.266

　　18.對城市風(fēng)貌起直接指導(dǎo)作用的手段是( )。

　　A.土地供應(yīng)政策

　　B.金融政策

　　C.地價政策

　　D.城市規(guī)劃

　　19.國有企事業(yè)單位管理自管公房，應(yīng)持有( )。

　　A.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋使用權(quán)證”

　　B.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋所有權(quán)證”

　　C.“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋租賃證”

　　D.“房屋占有權(quán)證”或“房屋租賃證”

　　20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按( )劃分的。

　　A.房屋所有權(quán)的性質(zhì)

　　B.物業(yè)租金的內(nèi)涵

　　C.房屋租賃期限的長短

　　D.房屋租賃期限約定模式的不同

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　　21.出租共有房屋應(yīng)提交( )同意出租的證明。

　　A.共有人的證明人

　　B.其他共有權(quán)人

　　C.共有人的委托人

　　D.其他承租人

　　22.下列導(dǎo)致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是( )。

　　A.公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個月以上的

　　B.故意損壞房屋的

　　C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的

　　D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的

　　23.承租人無正當(dāng)理由拖欠房屋租金達( )個月以上的，出租人有權(quán)終止房屋租賃合同。

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　24.客戶關(guān)系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術(shù)手段的總稱。它是一種以客戶( )為中心的企業(yè)管理理論。

　　A.價值

　　B.忠誠

　　C.創(chuàng)利

　　D.滿意度

　　25.下列費用中，屬于物業(yè)管理營業(yè)成本的是( )。

　　A.咨詢費

　　B.酬金

　　C.固定資產(chǎn)折舊費

　　D.業(yè)務(wù)招待費

　　26.下列支出中，按現(xiàn)行財務(wù)制度應(yīng)列入物業(yè)管理成本支出的是( )的支出。

　　A.購置固定資產(chǎn)

　　B.購置無形資產(chǎn)

　　C.職工勞動保險費

　　D.贊助、捐贈

　　27.在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算是( )預(yù)算。

　　A.固定

　　B.彈性

　　C.零基

　　D.概率

　　28.物業(yè)管理成本控制的中心環(huán)節(jié)是( )控制。

　　A.事前

　　B.事先

　　C.事中

　　D.事后

　　Z9.制約不必要或不合理開支的物業(yè)管理成本控制機制是( )控制。

　　A.前饋性

　　B.防護性

　　C.反饋性

　　D.應(yīng)急性

　　30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是( )。

　　A.總經(jīng)理辦公室

　　B.公共關(guān)系部

　　C.客戶接待部

　　D.工程維修部

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　　31.下列業(yè)績考核指標(biāo)中，屬于成本控制中心經(jīng)濟效益指標(biāo)的是( )。

　　A.物業(yè)增值率

　　B.房屋完好率

　　C.成本降低率

　　D.事故發(fā)生率

　　32.前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方應(yīng)為( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.建設(shè)單位

　　C.社區(qū)居委會

　　D.業(yè)主委員會

　　33.與邀請招標(biāo)相比，公開招標(biāo)的優(yōu)點是( )。

　　A.節(jié)約招標(biāo)費用

　　B.在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商

　　C.節(jié)省招標(biāo)時間

　　D.減少工作量

　　34.風(fēng)險管理內(nèi)容不包括( )。

　　A.風(fēng)險制造

　　B.風(fēng)險識別

　　C.風(fēng)險評估

　　D.風(fēng)險控制

　　35.固定資產(chǎn)的保險價值，是指出險時的( )。

　　A.重置價值

　　B.抵押價值

　　C.賬面價值

　　D.交易價格

　　36.某公司購買公眾責(zé)任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效期內(nèi)該公司發(fā)生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為( )萬元。

　　A.9

　　B.10

　　C.19

　　D.20

　　37.下列情況下，屬于雇主責(zé)任保險范圍內(nèi)的是( )。

　　A.被雇人員由于疾病所致死亡

　　B.被雇人員自殘導(dǎo)致的傷殘

　　C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘

　　D.被雇人員違反操作規(guī)程出現(xiàn)的傷殘

　　38.保險合同的受益人是( )。

　　A.保險人

　　B.保險代理人

　　C.投保人

　　D.被保險人

　　39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是( )。

　　A.資金運用

　　B.資金消耗

　　C.資金收回

　　D.資金分配

　　40.資本利潤率又稱為( )。

　　A.資產(chǎn)收益率

　　B.資產(chǎn)利潤率

　　C.凈資產(chǎn)收益率

　　D.資金回報率

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　　41.現(xiàn)代財務(wù)管理的最基本內(nèi)容是( )決策。

　　A.籌資

　　B.投資

　　C.利潤分配

　　D.資產(chǎn)管理

　　42.關(guān)于物業(yè)管理績效評價結(jié)果作用的說法，錯誤的是( )。

　　A.績效評價結(jié)果是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

　　B.績效評價結(jié)果是評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

　　C.績效評價結(jié)果是政府直接管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)

　　D.績效評價結(jié)果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎(chǔ)

　　43.實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)稱為( )。

　　A.評價措施

　　B.評價方法

　　C.評價標(biāo)準(zhǔn)

　　D.評價時點

　　44.下列指標(biāo)中，不屬于物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)的是( )狀況指標(biāo)。

　　A.財務(wù)效益

　　B.資產(chǎn)營運

　　C.償債能力

　　D.經(jīng)營發(fā)展

　　45.依據(jù)評價指標(biāo)的實際對照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)值，運用功效系數(shù)法計算各項指標(biāo)實際得分的績效

　　評價方法是( )。

　　A.隸屬度賦值法

　　B.基本指標(biāo)計分法

　　C.修正指標(biāo)計分法

　　D.評價指標(biāo)計分法

　　46.從物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好( )

　　工作。

　　A.物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

　　B.物業(yè)安全管理

　　C.房屋與設(shè)備維護

　　D.物業(yè)風(fēng)險管理

　　47.租售型寫字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是( )。

　　A.門廳

　　B.會議窒

　　C.出租辦公區(qū)

　　D.租賃倉庫

　　48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標(biāo)準(zhǔn)層每層面積為1萬m2，標(biāo)準(zhǔn)層業(yè)主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.寫字樓物業(yè)的市場營銷，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.圍繞物業(yè)的交通便利性展開市場宣傳

　　B.圍繞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的先進性展開市場宣傳

　　C.將擬出租房間對外開放，以供參觀

　　D.以租金遞減的方法吸引租戶

　　50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是( )。

　　A.可能面積的組合

　　B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　C.尋租者現(xiàn)在的辦公面積

　　D.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

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　　51.市場經(jīng)濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于( )。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.物業(yè)檔次

　　C.業(yè)主目標(biāo)收益要求

　　D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　52.業(yè)主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償( )之和。

　　A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失

　　B.人工費用、建造費用和空置損失

　　C.抵押貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

　　D.經(jīng)營費用、建造費用和空置損失

　　53.在大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現(xiàn)場管理，這種形式的優(yōu)點是( )。

　　A.可以促進銷售

　　B.管理難度減小

　　C.各療責(zé)任明確

　　D.物業(yè)使用率提高

　　54.制定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(xiàn)( )的最大化。

　　A.物業(yè)收入

　　B.物業(yè)收益

　　C.物業(yè)使用率

　　D.物業(yè)自然壽命

　　55.選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時不考慮的因素是( )。

　　A.租戶的聲譽

　　B.租戶組合與位置分配

　　C.租房需要的服務(wù)

　　D.租房的企業(yè)所有制性質(zhì)

　　56.某租戶應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額400萬元，以每月營業(yè)額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業(yè)額分別為300萬元、

　　400萬元，這兩個月應(yīng)繳租金共計( )萬元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行有效經(jīng)營管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)

　　構(gòu)是( )。

　　A.投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)

　　B.投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)

　　C.投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有

　　D.投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有

　　58.在零售商業(yè)經(jīng)營管理中有關(guān)“凈租”的形式的說法，不正確的有( )。

　　A.租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項

　　B.租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費

　　C.所有的經(jīng)營費用都由業(yè)主來全額支付

　　D.所有的經(jīng)營費用都由租戶來直接支付

　　59.通過科學(xué)的投資組合，投資者可以在( )之間找到平衡點。

　　A.收益與成本

　　B.收益與支出

　　C.收益與風(fēng)險

　　D.成本與風(fēng)險

　　60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的( )。

　　A.興趣

　　B.資歷

　　C.實力

　　D.技能

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2 個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.與一般管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有的優(yōu)點有( )。

　　A.能提高管理效率和質(zhì)量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益

　　D.能減少與業(yè)主或使用人的矛盾

　　E.能避免成為訴訟中的被告

　　62.房地產(chǎn)間接投資有( )。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券投資

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)股票投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

　　E.購買住房抵押證券

　　63.房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括( )。

　　A.持有期風(fēng)險

　　B.通貨膨脹風(fēng)險

　　C.市場供求風(fēng)險

　　D.機會成本

　　E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　64.房地產(chǎn)投資濟動中，現(xiàn)金流出主要包括( )等。

　　A.土地費用

　　B.建造費用

　　C.空置損失

　　D.還本付息

　　E.稅金

　　65.建筑物折舊分為( )。

　　A.功能折舊

　　B.人為折舊

　　C.經(jīng)濟折舊

　　D.物質(zhì)折舊

　　E.自然折舊

　　66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有( )。

　　A.市場價值

　　B.賬面價值

　　C.投資價值

　　D.原始價值

　　E.快速變現(xiàn)價值

　　67.房地產(chǎn)市場指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)。下列指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地產(chǎn)價格

　　D.銷售量

　　E.竣工房屋價值

　　68.房屋租賃的基本特征有( )。

　　A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　B.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系

　　C.房屋租賃關(guān)系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　D.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　E.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括( )。

　　A.租金結(jié)算

　　B.租金方案與策略制定

　　C.租戶選擇

　　D.租金確定

　　E租約談判

　　70.下列費用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理費用或期間費用的有( )。

　　A.勞動保護費

　　B.董事會費

　　C.財產(chǎn)保險費

　　D.技術(shù)開發(fā)費

　　E.業(yè)務(wù)招待費

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　　71.按照成本計算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為( )。

　　A.目標(biāo)成本

　　B.定額成本

　　C.計劃成本

　　D.固定成本

　　E.實際成本

　　72.風(fēng)險具有的特征有( )。

　　A.負面性

　　B.不可測性

　　C.確定性

　　D.不確定性

　　E.可測性

　　73.關(guān)于投保人、受害人、保險人的索賠關(guān)系的說法，正確的有( )。

　　A.投保人可向保險人索賠

　　B.受害人可向保險人索賠

　　C.投保人、受害人均可向保險人索賠

　　D.受害人可向投保人索賠

　　E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

　　74.物業(yè)管理績效評價的基本要素有( )。

　　A.評價指標(biāo)

　　B.評價標(biāo)準(zhǔn)

　　C.評價時點

　　D.評價方法

　　75.在具體實施物業(yè)管理績效評價時，應(yīng)注意的有( )。

　　A.評價標(biāo)準(zhǔn)值的選用保持前后一致性

　　B.每次評價只能采用同一套評價標(biāo)準(zhǔn)

　　C.基本指標(biāo)的實際得分不能超過指標(biāo)權(quán)數(shù)

　　D.單項指標(biāo)的積分應(yīng)精確到小數(shù)點后兩位

　　E.對評價結(jié)果有異議時，可對評價指標(biāo)重新評分

　　76.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的主要指標(biāo)有( )。

　　A.員工流失率

　　B.服務(wù)滿意度

　　C.員工年齡結(jié)構(gòu)

　　D.物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)

　　E.物業(yè)品牌化

　　77.零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保衛(wèi)

　　D.勞動安全

　　E.媒體風(fēng)險防范

　　78.在理想情況下，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理者對租戶折讓優(yōu)惠的方式有給予租戶( )。

　　A.稅收優(yōu)惠

　　B.裝修補貼

　　C.搬家費用補貼

　　D.一段時間的免租期

　　E.低息貸款

　　79.全面質(zhì)量管理是為宴現(xiàn)其目標(biāo)而指導(dǎo)( )的協(xié)調(diào)活動。

　　A.人

　　B.機器

　　C.信息

　　D.資金

　　E.客戶

　　80.可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、( )幾個相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個大系統(tǒng)中，進行協(xié)調(diào)。

　　A.環(huán)境

　　B.資源

　　C.社會

　　D.信息

　　E.經(jīng)濟

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　　2012年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營管理》試卷答案

　　一、單項選擇題

　　1.C 2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

　　11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

　　21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

　　31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

　　51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多項選擇題

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

　　71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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