物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》:成本控制的組織體系
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成本控制的組織體系
(一)成本控制責(zé)任中心的建立
為了有效地進(jìn)行成本控制,保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,建立成本控制的組織體系,即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。這里的責(zé)任中心是指具有一定的管理權(quán)限,并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的企業(yè)內(nèi)部單位。在這一組織體系中,物業(yè)管理企業(yè)通常將各部門(mén)確立為不同類(lèi)型的責(zé)任中心,根據(jù)其各自的工作內(nèi)容,將成本預(yù)算分解為各責(zé)任中心的成本預(yù)算,分口管理,分工負(fù)責(zé),并據(jù)以進(jìn)行成本的分析考核。
根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)以及各責(zé)任實(shí)體的權(quán)限。責(zé)任中心一般分為兩類(lèi):
1.成本中心
成本中心是指僅對(duì)所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。在物業(yè)管理企業(yè),凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門(mén),都可以設(shè)置為成本中心。這些成本中心通常只發(fā)生成本,而不會(huì)直接形成收入?;蛘哒f(shuō),成本中心就是以控制營(yíng)業(yè)成本為主的責(zé)任中心。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén),如保潔部門(mén)、保安部門(mén)、工程管理部門(mén)等是成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備投入轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理服務(wù)。
2.費(fèi)用中心
費(fèi)用中心是指僅對(duì)費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。在物業(yè)管理企業(yè),凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門(mén),通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。即費(fèi)用中心是以控制運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為主的責(zé)任中心,一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)職能部門(mén),如總經(jīng)理室、人事部門(mén)等。
總之,只要有成本發(fā)生的地方,就可設(shè)立成本(費(fèi)用)中心。由于各責(zé)任中心是貫徹成本預(yù)算的責(zé)任單位,理論上,各責(zé)任中心的責(zé)任成本(費(fèi)用)應(yīng)等同于由企業(yè)成本預(yù)算分解而形成的責(zé)任預(yù)算。
(二)成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)
考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類(lèi),一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo),一類(lèi)是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。其中,經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是成本(費(fèi)用)降低額和成本(費(fèi)用)降低率,其計(jì)算公式分別為:
成本(費(fèi)用)降低額=預(yù)算成本(費(fèi)用)-實(shí)際成本(費(fèi)用)
成本(費(fèi)用)降低率=[成本(費(fèi)用)降低額/預(yù)算成本(費(fèi)用)]×100%
考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo),主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中,物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo),其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是與同類(lèi)物業(yè)平均增值率比較,具體計(jì)算方法為:
物業(yè)增值率=(期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值)×100%
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