2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)模擬題第五套答案

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　　四、計算題

　　(一)

　　1.方法選擇

　　根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價四級覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標(biāo)準(zhǔn)等資料，宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。

　　2.解題思路

　　先分別評估商業(yè)、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅用地的總地價和單位地價。

　　3.適用公式

　　待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額

　　4.計算步驟

　　(1)選擇計算方法。根據(jù)題目所提供資料，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。

　　(2)計算商業(yè)部分地價

　　1)確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價為800元/┫。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=1+(- 2%)=0.98

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1―1/]/{1―[1/])=0.9458

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==1.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開發(fā)程度修正額。該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。

　　7)計算商業(yè)部分地價

　　商業(yè)部分單位地價=基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=800元/┫×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/┫

　　商業(yè)部分總地價=單位地價×總面積×商業(yè)部分所占比例

　　=882.79元/┫×4000┫×10%=353116元

　　(3)計算住宅部分地價

　　1)確定其所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準(zhǔn)地價為450元/┫。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=l+3%=l.03

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1―1/]/{1-[1/])=0.9913

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==l.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開發(fā)程度修正額。該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。

　　7)計算住宅部分地價

　　住宅部分單位地價=基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=450元/┫×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/┫

　　住宅部分總地價=單位地價×總面積×住宅部分所占比例

　　=547.0l元/┫×4000┫×90%

　　=1969236元

　　(4)計算宗地總價 、宗地總價一商業(yè)用地總價+住宅用地總價

　　=(353116+1969236)元=2322352元

　　宗地單價=用地總價/用地面積=2322352元/4000┫=581元/┫

　　(二)

　　解題步驟

　　第1步：計算開發(fā)后不動產(chǎn)價格 .

　　(1)計算年出租總收入：600元/┫×20000┫×80%X 75%=720萬元

　　(2)計算出租總支出

　　管理費=720萬元×3%=21.6萬元維修費=720萬元×8%=57.6萬元

　　保險費不計

　　稅金=720萬元×12%=86.4萬元

　　年折舊費=57.6萬元×80%=46.08萬元

　　年支出合計=(21.6+57.6+86.4+46.08)萬元=211.68萬元

　　(3)計算年出租純收入

　　(720-211.68)萬元=508.32萬元

　　(4)開發(fā)后不動產(chǎn)總價=(508.32/8%)萬元×[1―1/]=6012.85萬元

　　第2步：計算建筑費與專業(yè)費

　　1500元/m2×20000┫=3000萬元

　　第3步：計算開發(fā)利息

　　{3000×60%×[-1]+3000×40%× [-1]}萬元=506.69萬元。第4步：計算開發(fā)利潤

　　6012.85萬元×15%=901.93萬元

　　第5步：計算開發(fā)完成時地價

　　(6012.85-3000-506.69-901.93)萬元=1604.23萬元

　　第6步：目前可能的最高投標(biāo)地價