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物業(yè)管理師考試技巧二

更新時(shí)間:2013-08-06 13:30:41 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師考試技巧二

  第二部分: 針對(duì)你認(rèn)為所存在的問題:

  第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)

  依據(jù)存在問題的細(xì)節(jié),歸為物業(yè)管理的大類,說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。

  一般在物業(yè)管理工作中,按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有:

  ★房屋接管驗(yàn)收、撤管方面:

 ?、佟冻鞘凶≌^(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》 (1993年11月13日建設(shè)部建法字[1999]第113號(hào)文發(fā)布執(zhí)行)

 ?、凇督ㄔO(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房屋接管驗(yàn)收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號(hào))

  ③《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 (ZBP30001-90)

 ?、堋冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、荨蹲≌こ坛跹b飾竣工驗(yàn)收辦法》

 ?、蕖冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》

 ?、呓ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

 ?、唷度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

  ⑨地方性法規(guī)和條例

  ★消防安全方面

 ?、佟断婪ā?/P>

 ?、凇督ㄖ?nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 建設(shè)部發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)(GB50222-95)

 ?、邸冻鞘芯用褡≌踩婪对O(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設(shè)部、公安部令第49號(hào)發(fā)布)

 ?、堋蹲赓U房屋治安管理?xiàng)l例》 (1995年3月6日公安部令第24號(hào)發(fā)布)

  ⑤建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

  ⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

 ?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  ★環(huán)境管理方面

 ?、佟冻鞘袇^(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》

  ②《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)通知》

 ?、邸冻鞘惺腥莺铜h(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》

 ?、堋冻鞘芯G化條例》

 ?、萁ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

 ?、蕖度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

 ?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  ★保潔管理方面

  《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關(guān)管理實(shí)施細(xì)則

  ★物業(yè)管理委托合同方面

  ①《中華人民共和國合同法》

 ?、凇冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、邸度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

 ?、芙ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

  ⑤建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知

  ⑥建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)的通知

 ?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  ★房屋維護(hù)修繕方面

 ?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、凇吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

 ?、邸吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》

 ?、堋冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》

  ⑤《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

 ?、蕖段kU(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》

 ?、摺斗课菪蘅樇夹g(shù)管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》

 ?、唷斗课萃険p等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》

 ?、帷度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

 ?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  ★設(shè)備管理方面

 ?、佟督ㄔO(shè)部關(guān)于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》

  ②《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》

 ?、劢ㄔO(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知

  ④《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

 ?、荨斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

 ?、蕖度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

  ⑦建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

 ?、唷冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、帷蹲≌貌课还迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

 ?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  ★物業(yè)管理費(fèi)管理方面

 ?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、凇蹲≌貌课还迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

 ?、蹏矣?jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知

 ?、堋豆凶≌酆缶S修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》 1992年6月15日建設(shè)部令第19號(hào)發(fā)布

 ?、荨吨腥A人民共和國合同法》

 ?、蕖段飿I(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

 ?、摺秶叶悇?wù)局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》

  ⑧地方性法規(guī)、條例

  ★房屋裝飾裝修管理方面

 ?、佟督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

  ②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

 ?、邸蹲≌こ坛跹b飾竣工驗(yàn)收辦法》

  ④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

 ?、荨度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

 ?、藿ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

 ?、摺吨腥A人民共和國合同法》

 ?、嗟胤叫苑ㄒ?guī)、條例

  第二段 針對(duì)存在問題說明應(yīng)該如何做:

  針對(duì)所存在的問題,指出在管理中應(yīng)如何做。 如“根據(jù)……,在…方面應(yīng)做到……”

  第三段 (可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會(huì)造成的影響:

  二、情景題答題技巧

  (一)命題形式:一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個(gè)側(cè)面提問。

  1、補(bǔ)缺命題:如某項(xiàng)工作以做了一部分工作,讓考生完成剩余部分內(nèi)容?!俺艘陨瞎ぷ饕酝猓€應(yīng)該如何做?”

  2、回答命題:讓考生回答問題。

  3、選作命題:從命題中選答一題。

  (二)命題類型:命題一般會(huì)涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個(gè)方面。

  例如物業(yè)的接管與驗(yàn)收、各項(xiàng)工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設(shè)施設(shè)備檢查等)。

  (三)答題方法: 答題要求:熟悉物業(yè)管理日常各項(xiàng)工作內(nèi)容,按照命題要求回答。

  1、補(bǔ)缺命題:

  所謂補(bǔ)缺命題,就是命題就物業(yè)管理某項(xiàng)工作進(jìn)行了一部分,要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。

  例如: 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管,另一家新的物業(yè)管理公司來接管,物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料,小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外,小李還應(yīng)收集那些資料。

  2、回答命題:

  所謂回答問題,就是命題給出問題,要求考生回答。

  例如“你所在的物業(yè)管理公司,正在對(duì)全體員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn),請(qǐng)你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種?”

  3、選作命題:

  所謂選作命題,就是命題給出幾個(gè)問題,讓考生從中選作一個(gè)來回答的命題形式。

  例如:請(qǐng)從下列①-④中選作一題:

  ①高遠(yuǎn)物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū),工程部王工負(fù)責(zé)1號(hào)樓的房屋日常養(yǎng)護(hù)工作。關(guān)于墻臺(tái)面及吊頂工程,他知道需要定期進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。請(qǐng)告訴他墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)還需滿足那些要求?

  ②孟先生是某物業(yè)管理公司保安部經(jīng)理,某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報(bào)告,此時(shí)他應(yīng)該如何辦?

 ?、圩≌^(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地,面對(duì)大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生,物業(yè)管理公司應(yīng)如何防治小區(qū)固體廢棄物對(duì)環(huán)境的污染?

  ④元旦將近,小松所在物業(yè)管理公司計(jì)劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動(dòng),小宋負(fù)責(zé)制定活動(dòng)方案,他應(yīng)按怎樣的步驟制訂這樣的活動(dòng)方案。

  三、案例題

  所謂案例題,就是考察考生解決實(shí)際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。

  (一)命題形式

  案例題一般的試題類型是結(jié)合物業(yè)管理公司具體的某項(xiàng)工作:或“依法評(píng)說”,或“如何處理”,或“工作評(píng)價(jià)”。例如:

  1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當(dāng),引起火災(zāi),物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果,立即撥打119電話報(bào)警,并啟用消防栓,但是準(zhǔn)備接水龍帶時(shí),發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞,從其他設(shè)備上接好水龍大后,又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足,這時(shí)消防車趕到,經(jīng)消防人員和物業(yè)管理人員共同努力,將火勢(shì)控制住。請(qǐng)?jiān)u價(jià)該物業(yè)管理公司消防設(shè)備維護(hù)管理工作做得如何,并說明物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣搞好管區(qū)內(nèi)消防設(shè)備的維護(hù)管理?

  2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日,劉先生在其別墅內(nèi)舉行大型化妝舞會(huì),場(chǎng)面熱烈,直至次日臨晨五時(shí)才盡興而散。是日,劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動(dòng)影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事?物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境噪音污染進(jìn)行全面控制?

  (二)答題方法

  案例題常見的命題類型有: “依法評(píng)說”型、 “問題處理”型、 “工作評(píng)價(jià)”型等三種形式。

  1、“依法評(píng)說”型

  對(duì)于“依法評(píng)說”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:

 ?、倩陬}目事實(shí),回答“對(duì)”與“否”。

 ?、趯?duì)你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

 ?、廴绻恰胺瘛?,說明如何做。

  2、“問題處理”型

  對(duì)于“問題處理”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:

  ①基于題目事實(shí),回答命題中對(duì)問題的處理是“對(duì)”與“否”。

 ?、趯?duì)你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

 ?、廴绻恰胺瘛?,說明如何做。

  3、“工作評(píng)價(jià)”型

  對(duì)于“工作評(píng)價(jià)”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:

  ①基于題目事實(shí),回答命題中某項(xiàng)工作的方式或結(jié)果是“對(duì)”與“否”。

 ?、趯?duì)你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

 ?、廴绻恰胺瘛保f明如何做。

  【例】

  物業(yè)管理員知識(shí)試卷(滿分100分)

  一、單項(xiàng)選擇題(60小題,每題1分,滿分60分)

  答題要求:所謂單項(xiàng)選擇題,就是在所給A、B、C、D四個(gè)答案中,選出一個(gè)正確的答案。

  例如:

  1、( D )不是物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本原則:

  A 業(yè)主至上 B 統(tǒng)一管理 C 權(quán)責(zé)分明 D 產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一

  2、房屋附屬設(shè)備大修工程,是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,將設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。部件更換率一般至少在( C )%

  A 15 B 20 C 30 D 40

  二、多項(xiàng)選擇題(30小題,每題1分,滿分30分)

  答題要求:所謂多項(xiàng)選擇題,就是在所給A、B、C、D四個(gè)答案中,選出所有正確的答案,可能是幾個(gè),也可能是全部。

  例如:

  1、通常情況下,實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務(wù)消防隊(duì)由(ABD)組成

  A 物業(yè)管理公司員工 B 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工 C 公安機(jī)關(guān)消防人員 D 住宅小區(qū)居民

  2、我國城市噪音污染主要源于(ABC)

  A 車輛交通噪音 B 建筑施工噪音 C 社會(huì)生活噪音 D 風(fēng)聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲

  三、判斷題(10小題,每題1分,滿分10分)

  例如:

  1、街道辦事處有權(quán)為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè) ( × )

  2、物業(yè)管理公司有權(quán)清理所管工業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建 ( √ )

  物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)

  第一部分:模擬現(xiàn)場(chǎng)操作

  一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(2小題,每題25分,滿分50分)

  答題要求:觀看錄像,然后按照要求答題,每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。

  例如:

  1、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進(jìn)行收樓驗(yàn)收的錄像,請(qǐng)指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題,并說明理由。

  2、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像,請(qǐng)指出其中存在的問題,并說明規(guī)范要求。

  第二部分:筆試

  二、情景題(4小題,每題5分,滿分20分)

  例如:

  1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管,有一家新的物業(yè)管理公司接管,物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料,小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外,小李還應(yīng)收集那些資料。

  2、你所在物業(yè)管理公司正在對(duì)全體工作人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn),請(qǐng)你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種?

  三、案例題(3小題,每題10分,滿分30分)

  例如:某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的一位業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司如何處理此事?

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