2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套10

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　　二、報(bào)告判讀題

　　(一)

　　1.依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容，缺少以下方面的說明

　　(1)沒有說明租金時(shí)間單位(是年租金、月租金，還是日租金)。

　　(2)沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個(gè)別租金)。

　　(3)沒有說明租金時(shí)點(diǎn)。

　　(4)沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。

　　2.上述報(bào)告漏掉了以下對總收益有影響的參數(shù)

　　(1)可利用率(建筑可利用率)。

　　(2)出租率(空置狀況)。

　　(3)損失率(租賃變動(dòng))。

　　3.計(jì)算土地還原利率的方法

　　(1)純收益與價(jià)格比率法(或稱市場法、市場提取法)。

　　(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(或稱累加法)。

　　(3)投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益率綜合排序插入法。

　　(4)其他合理答案。

　　4.D

　　(二)

　　1.專業(yè)術(shù)語不規(guī)范，如：“國家建設(shè)用地使用證”應(yīng)為“國有土地使用證”等。

　　2.估價(jià)期日錯(cuò)誤，應(yīng)為一個(gè)時(shí)點(diǎn)。

　　3.估價(jià)日期錯(cuò)誤，應(yīng)為一個(gè)時(shí)間段。

　　4.地價(jià)定義中未界定所評估土地的開發(fā)程度。

　　5.估價(jià)結(jié)果無大寫。

　　6.估價(jià)人員不具備土地估價(jià)師資格，無土地估價(jià)師簽名。

　　7.落款處未注明土地估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱，也未加蓋公章。

　　8.產(chǎn)權(quán)狀況描述有誤，劃撥土地使用權(quán)不應(yīng)有年限限制，也不應(yīng)有擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利。9.劃撥土地使用權(quán)作為抵押貸款評估時(shí)未注明相應(yīng)的限定條件和后果。

　　10.一般因素描述混亂，所描述的內(nèi)容不屬于一般因素的內(nèi)容。

　　11.容積率混亂，報(bào)告中在市場比較法說明待估宗地容積率為4，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法中容積率為1.8，個(gè)別因素描述中又稱容積率規(guī)劃要求為0.5～4，而根據(jù)報(bào)告中的土地和建筑面積數(shù)據(jù)，待估宗地容積率實(shí)際為0.44。

　　12.市場比較法運(yùn)用中存在嚴(yán)重問題：

　　(1)虛假比較案例，所選的3個(gè)比較案例均為工業(yè)用地，但所描述條件中的容積率高達(dá)2.5～4.5，距市中心距離均在250～400m以內(nèi)，與實(shí)際不符。

　　(2)條件說明表中待估宗地條件與前面因素描述不一致，如：容積率不符，前文講待估宗地在城市新區(qū)，比較時(shí)卻表述為距離市中心僅200m等。

　　(3)所選的比較因素及比較過程，完全照搬報(bào)告規(guī)范格式中的有關(guān)內(nèi)容，不能反映工業(yè)用地的特點(diǎn)。

　　(4)地價(jià)指數(shù)混亂，不符合常理且存在明顯錯(cuò)誤，如：B、C案例交易時(shí)間均在2007年7月，地價(jià)指數(shù)分別為90和105等。

　　(5)條件指數(shù)表中因素定量化錯(cuò)誤較多，如：作為工業(yè)用地四地塊距離市中心距離差異很小，均在200～400m之間，對地價(jià)基本無影響，但表中的條件指數(shù)差異卻很大，分別為100、90、75、00，且00明顯屬于報(bào)告打印錯(cuò)誤。

　　(6)修正過程中，期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素均與前述比較過程不一致，數(shù)據(jù)不知從何而來。(7)三個(gè)比較結(jié)果差異較大，在414.8～597.08之間，差異超過40%，不能直接用三個(gè)結(jié)果平均。

　　(8)樓面地價(jià)計(jì)算公式與結(jié)果不符，算式有誤。

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用存在問題：

　　(1)容積率錯(cuò)誤，修正方法不妥。

　　(2)期日修正與前后不一致。

　　(3)修正過程及修正系數(shù)的來源及標(biāo)準(zhǔn)未交代。

　　(4)單位地價(jià)計(jì)算結(jié)果與計(jì)算算式不一致。

　　14.附件中缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件

　　(三)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的錯(cuò)誤之處

　　1.評估目的表述錯(cuò)誤，評估結(jié)果不能直接作為出讓保留價(jià)，只能為保留價(jià)確定參考依據(jù)。2.評估依據(jù)不全，缺少《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等技術(shù)規(guī)范。

　　3.開發(fā)程度設(shè)定不全，未說明地塊實(shí)際開發(fā)程度。

　　4.價(jià)格類型定義不準(zhǔn)確，應(yīng)明確價(jià)格類型為國有土地使用權(quán)出讓市場價(jià)格。

　　5.估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確，大寫有誤，少幣種。

　　6.估價(jià)假設(shè)條件不全，由于評估時(shí)間在估價(jià)基準(zhǔn)日之前，假設(shè)條件說明中缺少了估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日土地利用現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件方面的假設(shè)說明。

　　7.估價(jià)報(bào)告有效期不清，報(bào)告有效期沒有明確自何時(shí)算起。

　　8.責(zé)任界定錯(cuò)誤，沒有說明評估人員無法查證其真實(shí)性的情況。

　　9.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用規(guī)定錯(cuò)誤，土地估價(jià)報(bào)告與土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)用對象顛倒。

　　10.缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。

　　11.土地登記不全，缺少待估宗地所在土地級別說明。

　　12.他項(xiàng)權(quán)利說明錯(cuò)誤，他項(xiàng)權(quán)利說明采用假定不妥。

　　13.開發(fā)程度描述矛盾，區(qū)域因素中描述紅線外開發(fā)程度都已達(dá)“五通”配套，與地價(jià)定義中

　　設(shè)定為“三通”配套相矛盾。

　　14.方法選擇依據(jù)錯(cuò)誤，因?yàn)槭枪I(yè)用地，就選擇成本逼近法來測算地價(jià)，選擇依據(jù)牽強(qiáng)。15.地價(jià)稱謂錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)修正得出的地價(jià)不是收益地價(jià)，是比準(zhǔn)地價(jià)。

　　16.實(shí)際費(fèi)用錯(cuò)誤，取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)應(yīng)取客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。

　　17.在確定土地取得費(fèi)時(shí)，未說明該地塊原狀是否耕地等情況。

　　18.區(qū)片價(jià)說明不清，采取征地區(qū)片價(jià)作為農(nóng)地取得費(fèi)必須詳細(xì)說明區(qū)片價(jià)的適用范圍、有效期及地塊位于幾級區(qū)片等。特別應(yīng)說明該區(qū)片價(jià)是2001年公布的，現(xiàn)在是否還在實(shí)施。

　　19.征地稅費(fèi)缺乏依據(jù)，征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定欠妥。

　　20.開發(fā)費(fèi)中缺乏平整費(fèi)，地價(jià)定義為設(shè)定內(nèi)部平整，這里按實(shí)際未平整確定開發(fā)費(fèi)不正確。

　　21.利率計(jì)算期錯(cuò)誤，開發(fā)期一年，利息率取半年期利率不正確。應(yīng)采用一年期利息率。

　　22.增值收益率分析錯(cuò)誤，土地增值收益率取值分析與區(qū)域因素分析矛盾。

　　23.修正錯(cuò)誤，修正的具體格式過于簡單，因素太少。

　　24.土地還原利率的確定沒有依據(jù)說明。

　　25.修正體系中缺少因素條件說明表。

　　26.修正體系的來源不清，未說明該修正體系的來源和依據(jù)。

　　27.因素說明矛盾，該因素說明與區(qū)域因素中描述有矛盾。

　　28.估價(jià)對象地價(jià)影響因素條件說明和修正系數(shù)表中缺少周圍土地利用狀況因素。

　　29.結(jié)果確定方法錯(cuò)誤，如否定一方法的測算結(jié)果錯(cuò)誤，應(yīng)列舉理由分析說明。

　　30.附件不全，附件中缺本次評估土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件。

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