2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第三套6

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　　第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　一、估價(jià)對(duì)象描述

　　1.土地登記狀況

　　根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國(guó)有土地使用證》，該土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由××市中級(jí)人民法院查封。

　　估價(jià)對(duì)象土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為2006年11月19日至2077年11月18日，自評(píng)估基準(zhǔn)日起還剩余67年4個(gè)月。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用權(quán)證，估價(jià)對(duì)象宗地編號(hào)為：××××，圖號(hào)：××××，地號(hào)為：××××，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為1020.0m2，處于基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)區(qū)域。國(guó)有土地使用證號(hào)：××××××。

　　3.土地利用狀況

　　(1)規(guī)劃指標(biāo)。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目批準(zhǔn)建造

　　4層公寓式商品住宅兩幢，總建筑面積為2244m2。

　　(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平。

　　二、地價(jià)影響因素分析

　　1.一般因素(略)。

　　2.區(qū)域因素

　　估價(jià)對(duì)象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，

　　幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。

　　3.個(gè)別因素

　　評(píng)估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　本項(xiàng)目評(píng)估遵循土地估價(jià)的合法原則、公平公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則。

　　二、估價(jià)方法和估價(jià)過程

　　由于估價(jià)對(duì)象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實(shí)例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，選擇市場(chǎng)比較法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

　　(一)市場(chǎng)比較法

　　根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為

　　各因素比較說明：期日因素：

　　委估對(duì)象相對(duì)于比較實(shí)例A、B、C為不同時(shí)期的價(jià)格，2005年至今住宅用地出讓價(jià)格平穩(wěn)上升。交易情況修正：

　　A、B、C為正常出讓地價(jià)(市場(chǎng)價(jià)格);估價(jià)對(duì)象土地為市場(chǎng)價(jià)格，考慮到法院對(duì)估價(jià)對(duì)象土地的處理，交易情況略向下修正。

　　區(qū)域因素修正：

　　該項(xiàng)因素主要包括地理位置(土地等級(jí))條件、道路交通通達(dá)程度和環(huán)境，委估對(duì)象及比較實(shí)例均處××區(qū)內(nèi)，但估價(jià)對(duì)象較實(shí)例8、C略差，進(jìn)行修正。

　　個(gè)別因素修正：

　　主要包括臨街因素、面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施、容積率、年期修正。比較因素分值計(jì)算見下表。

　　5.確定待估宗地的比準(zhǔn)價(jià)格

　　經(jīng)測(cè)算，三個(gè)比較實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格分別是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三個(gè)比較實(shí)例修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價(jià)格，即為4562元/m2。

　　(二)成本逼近法

　　成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權(quán)出讓金)來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　1.計(jì)算公式

　　土地價(jià)格一土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益(土地出讓金)2.土地取得費(fèi)

　　(1)評(píng)估地塊原為新中國(guó)成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平，按當(dāng)時(shí)居民拆遷安置費(fèi)用平均水平，每戶居民平均為12萬元。

　　則：居民拆遷安置費(fèi)為：12萬元/戶×(51-3)戶=576萬元

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)用。場(chǎng)地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時(shí)水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費(fèi)。

　　(3)管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)。計(jì)3W6萬元×3%=17.28萬元

　　(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5.85%計(jì)，該地塊動(dòng)拆遷于2007年3月開始，拆遷周期約0.5年，計(jì)算利息為：

　　576萬元×5.85%×0.5=16.85萬元

　　(5)利潤(rùn)。評(píng)估目的為法院處置用，利潤(rùn)不計(jì)。

　　(6)稅費(fèi)。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入，稅費(fèi)不計(jì)。

　　(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國(guó)土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57.18萬元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益計(jì)：(57.18×67.33/70)萬元=55萬元。

　　(8)成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格為：(576+0+17.28+16.85+0+0+55)萬元=665.13萬元。單位土地面積單價(jià)=665.13萬元/1020m2=6520.88元/m2。

　　三、地價(jià)的確定

　　1.地價(jià)的確定方法

　　成本逼近法估價(jià)結(jié)果為6520.88元/m2，市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為4562元/m2，說明××房地產(chǎn)有限公司當(dāng)初取得此地塊成本較高，但考慮開發(fā)后利潤(rùn)不大(容積率受控制，可建面積僅為2244m2)，結(jié)合評(píng)估目的，市場(chǎng)比較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時(shí)該類地塊的市場(chǎng)價(jià)格，故以市場(chǎng)比較法價(jià)格為最終結(jié)果。

　　2.估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)評(píng)估，待估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下67年4個(gè)月使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地單價(jià)為4562元/m2;

　　總價(jià)為4562元/m2×2244m2=10237128元;

　　大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。第四部分附件

　　1.委托估價(jià)函。

　　2.待估宗地位置示意圖。

　　3.國(guó)有土地出讓合同復(fù)印件。

　　4.待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復(fù)印件。

　　5.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

　　6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件。

　　7.土地估價(jià)師資質(zhì)證書復(fù)印件。

　　2009年7月14日

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