2013年土地估價案例與報告模擬題第二套3

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　　(土地估價機構(gòu)公章)2010年1月5日

　　請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：

　　1.在“估價目的”一項中，關(guān)于土地估價目的的敘述是否正確?說明理由。

　　2.針對上述評估目的，有人認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東內(nèi)部的事情，不需要對土地資產(chǎn)進(jìn)行評估，此觀點是否正確?請闡述你自己的看法。

　　3.土地估價依據(jù)一般包括哪些方面?在“估價依據(jù)”一項中所列出的依據(jù)還缺乏哪幾方面?4.在“地價定義”一項中，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場地平整指的是(　　)(只有l(wèi)個選項)。

　　A.評估對象的規(guī)劃開發(fā)程度

　　B.評估對象的實際開發(fā)程度

　　C.根據(jù)委托方要求劃定的開發(fā)程度

　　D.根據(jù)資產(chǎn)評估要求界定的開發(fā)程度

　　5.在“需要特殊說明的事項”一項中，假設(shè)條款“委托方提供的資料屬實”的含義是指(　　)(只有1個選項)。

　　A.估價的準(zhǔn)確性完全基于委托方提供資料的真實性

　　B.估價中沒有對委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行核實

　　C.可能存在的不實情況會影響土地估價結(jié)果

　　D.委托方應(yīng)該承擔(dān)資料不實的責(zé)任

　　6.假定委托方在報告的有效期內(nèi)辦理土地登記時，根據(jù)此評估結(jié)果填報了地價申報單。請問這是否違反了需要特殊說明的事項一項中估價結(jié)果和估價報告的使用條款“土地估價報告僅為委托方××公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途”的規(guī)定。說明理由。

　　(二)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

　　××股份有限公司土地資產(chǎn)評估報告

　　一、委托評估單位及聯(lián)絡(luò)人：(略)

　　二、評估單位：(略)

　　三、評估地塊所在地：本次評估位于××市行政轄區(qū)內(nèi)，××路22號

　　四、評估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價所對宗地價值進(jìn)行現(xiàn)值評估

　　五、評估地塊面積：宗地面積為l785.88m2四至界限及詳細(xì)位置參見附錄、附件

　　六、評估依據(jù)：(略)

　　七、評估基準(zhǔn)期日：2006年9月30日

　　八、評估地塊類別：商業(yè)服務(wù)辦公綜合用地

　　九、評估價格年期：50年土地使用權(quán)

　　十、評估原則

　　(1)評估時按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學(xué)、合理原則進(jìn)行。

　　(2)評估時全面考慮地價增減各項因素。

　　(3)評估時遵守工作獨立，依據(jù)客觀結(jié)果公允的規(guī)則。

　　(4)依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)評估。

　　(5)評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。

　　(6)比較標(biāo)的物同質(zhì)性、可比性原則。

　　(7)在評估人員能力范圍內(nèi)，力求準(zhǔn)確。

　　十一、評估作業(yè)時間：2006年11月15日～l2月8日十二、評估價格幣值種類：人民幣

　　十三、評估結(jié)果

　　評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真調(diào)查、分析委估地塊實際條件，生產(chǎn)經(jīng)營水平的基礎(chǔ)上，確定××股份有限公司入股土地資產(chǎn)50年土地使用權(quán)在評估基準(zhǔn)日期2006年9月30日的現(xiàn)值為：單位地價944元/m2;總地價168.59萬元。

　　十四、有關(guān)說明

　　(1)本評估報告是××股份有限公司為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實況，委托××土地估價所對其入股土地資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)時開發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評估，如果改變評估目的或評估條件，本報告評估的土地資產(chǎn)價值應(yīng)重新評估。

　　(2)本評估地塊的土地面積及權(quán)屬證明材料由××股份有限公司提供。

　　(3)本評估報告所采用的各項標(biāo)準(zhǔn)均以國家有關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)，各項名詞、概念均為房地產(chǎn)評估認(rèn)可，并普遍采用。

　　(4)本評估報告有效期為12個月。

　　十五、附錄及附件

　　十六、評估人員介紹

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