2013年土地估價案例與報告模擬題第二套1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據有關條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　某開發(fā)商于2009年6月在B城市以公開拍賣方式取得一宗住宅用地的使用權，其使用年限為70年，容積率為2。2010年10月，在完成土地平整和基礎設施建設之后，開發(fā)商通過對小區(qū)規(guī)劃土地利用率和成本的分析，覺得容積率可以適當提高。后經規(guī)劃部門同意，將容積率調整為3。根據出讓合同的有關條款，如果在3年之內按照對歷史情況的補充處理適當調整規(guī)劃，不作為重新供地批復，開發(fā)商按照當?shù)卣�策補交地價，并辦理了相關手續(xù)。當時針對補地價的計算方式曾有以下不同的主張：

　　算式1：補地價(總價)=增加容積率后的總地價-原容積率下的總地價

　　算式2：補地價(總價)=增加容積率后的總地價-原合同出讓價

　　算式3：補地價(單價)=(增加后的容積率-原容積率)×原容積率下的樓面地價

　　算式4：補地價(單價)=(增加后的容積率-原容積率)×原合同出讓價的樓面地價最后經過協(xié)商并報地價委員會，按照算式1進行補地價。

　　問題：

　　1.最后選擇“算式1”補交地價款，政府是否按照收益最大化的原則進行決策的?為什么?如果改變容積率所引起的地價增值都作為補交地價款，請按照地價款從高到低的順序對上述4個算式進行排列，并簡單說明理由。

　　2.該開發(fā)商補交地價前，需要補辦哪些主要手續(xù)?

　　3.測算補交地價需要進行評估，對評估對象、基準日、土地使用年限應該如何設定?請說明理由。

　　4.按照計算式確定補交地價是一個相對靜態(tài)的方式，對政府的土地收益仍然會有一定的影響。假定該土地可以重新拍賣，并且拍賣成交價格明顯高于拍賣底價(底價是參照評估價格確定的)，請問是什么原因造成的?對地價補交額度會有什么影響?

　　5.談談你對制定補地價政策方面的建議。

　　(二)

　　下面是一份現(xiàn)場調查工作圖稿。由于只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進行前期調查，所以調查內容及標注有些粗略。其中，實線部分為原圖內容，虛線部分為該估價師現(xiàn)場標記的有關信息。

　　請閱讀該圖并回答以下問題。

　　1.根據上圖填寫下面有關信息。工

　　作底圖種類：(　　)權利人：(　　)宗地編號：(　　)

　　所在街坊：(　　)地類：(　　)四至：(　　)

　　2.列出你能夠從上圖中獲得的有關該宗地個別條件的信息(提示：不少于5個)。

　　3.列出你能夠從上圖中獲得的有關該宗地周邊環(huán)境的信息(提示：不少于8個)。

　　4.假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00，

　　估價對象建筑占地面積為120m2，經過你的判斷，估價師能否作出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(提示：簡要計算步驟)。

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