2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)沖刺題2

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　　11、 采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中確定的總收益為( )。

　　A.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的收益

　　B.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益

　　C.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益

　　D.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道?？偸找媸侵敢允找鏋槟康牡耐恋丶芭c此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　12、 預(yù)期收益原則可以在( )中得以運(yùn)用。

　　A.成本逼近法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價(jià)格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。

　　13、 確定還原利率采用( )加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。

　　A.利潤(rùn)率

　　B.安全利率

　　C.存款利率

　　D.貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

　　14、 求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。

　　A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　B.土地租金

　　C.投資利率

　　D.土地還原率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：用收益還原法求取土地價(jià)格的關(guān)鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。

　　15、 應(yīng)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的( )。

　　A.給與需求原則

　　B.報(bào)酬遞增與遞減原則

　　C.替代原則

　　D.協(xié)調(diào)原則

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。

　　16、 確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。

　　A.通貨膨脹

　　B.利息

　　C.貸款利息率

　　D.風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

　　17、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的( )獲利率。

　　A.資本

　　B.土地

　　C.項(xiàng)目

　　D.房屋

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。

　　18、 收益還原法求得土地價(jià)格通常稱(chēng)為( )。

　　A.收益價(jià)格

　　B.比準(zhǔn)價(jià)格

　　C.積算價(jià)格

　　D.地租價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：收益價(jià)格是收益還原法求得的土地價(jià)格。

　　19、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。

　　A.地租

　　B.區(qū)位

　　C.級(jí)差地租

　　D.剩余價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。

　　20、 土地收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，有形收益是可以用( )表現(xiàn)的收益。

　　A.貨幣形式

　　B.實(shí)物形式

　　C.地價(jià)形式

　　D.地租形式

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。

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