2013年土地估價實務(wù)沖刺題2

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　　11、 采用收益還原法進(jìn)行評估時，其中確定的總收益為( )。

　　A.評估對象所產(chǎn)生的收益

　　B.評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益

　　C.評估對象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益

　　D.評估對象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道?？偸找媸侵敢允找鏋槟康牡耐恋丶芭c此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　12、 預(yù)期收益原則可以在( )中得以運用。

　　A.成本逼近法

　　B.市場比較法

　　C.成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。

　　13、 確定還原利率采用( )加上風(fēng)險調(diào)整值的辦法。

　　A.利潤率

　　B.安全利率

　　C.存款利率

　　D.貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。

　　14、 求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。

　　A.經(jīng)營費用

　　B.土地租金

　　C.投資利率

　　D.土地還原率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：用收益還原法求取土地價格的關(guān)鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。

　　15、 應(yīng)用收益還原法評估不動產(chǎn)價格時，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價中的( )。

　　A.給與需求原則

　　B.報酬遞增與遞減原則

　　C.替代原則

　　D.協(xié)調(diào)原則

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。

　　16、 確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。

　　A.通貨膨脹

　　B.利息

　　C.貸款利息率

　　D.風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。

　　17、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險的( )獲利率。

　　A.資本

　　B.土地

　　C.項目

　　D.房屋

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率的原因。

　　18、 收益還原法求得土地價格通常稱為( )。

　　A.收益價格

　　B.比準(zhǔn)價格

　　C.積算價格

　　D.地租價格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：收益價格是收益還原法求得的土地價格。

　　19、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。

　　A.地租

　　B.區(qū)位

　　C.級差地租

　　D.剩余價值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。

　　20、 土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用( )表現(xiàn)的收益。

　　A.貨幣形式

　　B.實物形式

　　C.地價形式

　　D.地租形式

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。

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