2013年土地估價案例與報告模擬題4

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　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地位置狀況

　　估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58m2，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　××估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家?！痢凉緮M以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權(quán)益受法律保護。

　　3.建筑物和地上附著物狀況

　　估價對象上有一幢建于1991年的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積為2914.5m2，有效使用率為80%。

　　二、地價影響因素分析

　　(一)區(qū)域因素(略)

　　(二)個別因素(略)

　　第三部分土地估價

　　一、估價原則

　　1.最有效使用原則(略)

　　2.貢獻原則(略)

　　3.變動原則(略)

　　4.合法原則(略)

　　二、估價方法與估價過程

　　(一)估價方法的選擇估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益

　　還原法、市場比較法評估待估宗地地價。

　　(二)估價過程

　　1.收益還原法

　　(1)計算估價對象總樓價計算公式為

　　估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/m2，殘值率為0。

　　根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象，地上建筑物。

　　第四部分附件

　　(1)估價對象《國有土地使用證》。

　　(2)估價對象宗地圖。

　　(3)估價機構(gòu)《土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書》。

　　(4)土地估價師資格證書。

　　(5)估價對象照片。

　　(6)委托估價協(xié)議書。

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