2013年土地估價案例與報告模擬題1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于2008年10月8日委托某評估公司進(jìn)行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積為1500m2。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附近無市政供水管網(wǎng));宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3m寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻;宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2km長的自建道路與某國道相連;宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3km外的變電站;企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地估價師，請回答以下問題：

　　1.在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)?

　　A.是集體還是國有

　　B.(　　)

　　C.(　　)

　　D.(　　)

　　2.根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。

　　3.若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進(jìn)行定義。

　　4.若該宗土地為國有劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價覆蓋的范圍，所以評估時直接參照基準(zhǔn)地價最末級修正，并確定市場價為154元/m2。又由于所處區(qū)域?qū)儆凇度珖I(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》11等，其最低價標(biāo)準(zhǔn)為144元/m2，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/m2。列出上述操作過程中的錯誤點。

　　5.假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件?

　　(二)

　　某地價評估事務(wù)所2010年6月20日接到A市政府的估價1：7頭委托，估價對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學(xué)老校址所占的土地。該校于1967年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府?dāng)M以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補(bǔ)償給該中學(xué)。根據(jù)委托要求，地價評估事務(wù)所要對該地塊的出讓底價與收回補(bǔ)償價格進(jìn)行評估。接到委托后，事務(wù)所立即制訂了一項工作計劃和技術(shù)方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務(wù)。下面是該事務(wù)所此次估價工作日志的內(nèi)容：

　　(1)6月21日，啟動估價工作，派兩名土地估價師甲、乙和兩名估價助理丙、丁負(fù)責(zé)估價工作，其中，甲和丙負(fù)責(zé)土地出讓底價評估，乙和丁負(fù)責(zé)土地收回補(bǔ)償價格評估。

　　(2)6月21日上午，甲和丙進(jìn)入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)查。

　　(3)6月22日上午，因所長外出，甲負(fù)責(zé)與市國土資源局簽訂合同。

　　(4)6月23日上午，確定土地估價事項，并制訂評估技術(shù)路線和方法。

　　(5)6月23日下午，開始調(diào)查資料。

　　(6)6月25日上午。開始撰寫報告。

　　(7)6月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。

　　(8)6月30日上午，收到國土資源局付款。

　　關(guān)于評估技術(shù)路線和方法，日志有以下記錄：

　　(1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進(jìn)行比照確定，同時采用剩余法進(jìn)行評估。

　　(2)收回補(bǔ)償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進(jìn)行評估。

　　請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

　　1.僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題?

　　2.確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些?

　　3.確定估價事項時，應(yīng)該如何對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行基本的定義?

　　4.日志中的估價技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在?

　　5.假如你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線?

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